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Muss man wirklich eine Immobilie kaufen?

22.10.2018

Niedrige Bauzinsen, die hohen Mieten in Großstädten und allgemein der Wunsch nach Eigenheim, treibt so manchen momentan in einen Immobilienkauf. Doch lohnt sich ein Kauf wirklich immer oder sollte man doch lieber Mieter bleiben?

Eine kleine Familie steht mit einer Maklerin im Eingangsbereiches eines leeren Hauses. Wie sie stehen viele andere Menschen derzeit vor der Frage: Kaufen wegen Niedrigzinsen? Oder lieber Mieten?

Hausbesichtigung. Soll man heutzutage kaufen? Die Zinsen sind zwar niedrig, aber die Immobilienpreise sehr sind hoch. Lohnt es sich dennoch zu kaufen?

Es ist so verlockend. Finanzierungszinsen zeigen weiterhin einen Tiefstand an. Deshalb überlegen viele Mieter ein Eigenheim zu erwerben. Laut einer Interhyp-Umfrage träumen 96 Prozent der Mieter von den eigenen vier Wänden. Die Gründe sind hierfür sehr unterschiedlich. Familien wünschen sich häufig ein Einfamilien-, Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Singles wünschen sich eher eine Eigentumswohnung. Doch die niedrigen Zinsen täuschen nicht über die derzeit hohen Immobilienpreise hinweg. Gerade in den Ballungsräumen werden rekordverdächtige Summen für Häuser, Wohnungen und Grundstücke verlangt. Deshalb sind wir der Frage nachgegangen: Lohnt es sich wirklich zu kaufen?

Oder: Wo sollte man lieber Mieter bleiben?

Vor- und Nachteile des Eigenheims

Kann man sich finanziell wirklich eine Immobilie leisten? Diese Frage sollten sich zukünftige Eigentümer zuerst stellen. Auf den ersten Blick lockt unter Umständen eine geringere monatliche Finanzierungsrate. Doch diese Rate heißt es viele Jahre aufzubringen, je nachdem welche Laufzeit mit der finanzierenden Bank vereinbart wird. 10, 15, 20 oder 25 Jahre? Und ist dann die Immobilie wirklich komplett abbezahlt? Wie werden Restschulden finanziert?

Ziel sollte immer sein, im Rentenalter die Immobilie abbezahlt zu haben. Dann kann man das Eigenheim als Investment für die Altersvorsorge sehen.

Ein weiteres Vorteil – insbesondere in Städten und Metropolregionen – hier kann mit weiteren Wertsteigerungen der Traumimmobilie gerechnet werden.

Aber: Bewohnt man die Immobilie selbst, ist man gebunden. Ein Wohnortwechsel – beispielsweise durch einen neuen Job – ist nicht mehr so leicht. Außerdem ist es deutlich schwerer eine Immobilie wiederzuverkaufen. Auf jeden Fall dauert es länger, als ein Wertpapierverkauf.

Nebenkosten nicht vergessen! Notar, Makler und die Grunderwerbssteuer sind Nebenkosten die Käufer häufig unterschätzen.
Und: Für Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen muss der Eigentümer selbst aufkommen. In einem gemieteten Objekt übernimmt diese Kosten der Vermieter.

Lohnt sich ein Kauf trotz steigender Kaufpreise?
Haben Sie eine Immobilie gefunden, die Sie wirklich interessiert, sollten Sie folgende Dinge prüfen:

  • Stimmt die Lage? Ist Infrastruktur wie Ärzte, Kindergärten, Schulen oder Einkaufmöglichkeiten vorhanden?
  • Wie ist die Ausstattung der Immobilie? Wie der Zustand? Sehr aussagekräftig sind das Baujahr, aber auch Informationen über Renovierungs- und/oder Sanierungsarbeiten. Dies gilt natürlich insbesondere für Bestandsimmobilien.
  • Wie sieht es mit einer möglichen Wertsteigerung aus? In Städten gibt es hier Hinweise wie sich Stadtteile entwickeln. Im ländlichen Raum, welche Maßnahmen getroffen werden, um eine „Landflucht“ zu verhindern, z. B. ob eine Gemeinde besonders familienfreundlich ist.
  • Können Sie sich vorstellen in der Immobilie ein „Leben lang“ zu wohnen?
  • Wie sieht es mit den Nebenkosten aus? Lassen Sie sich einen Energieausweis der Immobilie zeigen?
  • Haben Sie Eigenkapital zur Verfügung? Wie sieht es mit einer Anschlussfinanzierung aus? Haben Sie Reserven, um mögliche Renovierungskosten zu Tragen?
  • Überstützen Sie Ihre Entscheidung nicht, auch wenn es anderer Interessenten gibt.

Wo lieber mieten statt kaufen?
Pauschal kann man gar nicht sagen, ob es sich eher lohnt zu mieten als zu kaufen. Entscheidend ist die Länge der Tilgung im Falle eines Kaufs. Wer es schafft vor dem Rentenalter seine Immobilie abzubezahlen, wohnt in einem lastenfreien Objekt. Mieter müssten weiterhin zahlen. Und das kann bei der derzeitigen Mietpreisentwicklung schwierig sein.

Das Immobilienportal Immowelt.de hat herausgefunden, das sich in den vergangenen sieben Jahren die Wohnungspreise im Schnitt um 59 Prozent erhöht haben. Mieten gar um 27 Prozent. Grundlage waren die Angebotspreise im Portal. (Quelle)

Trotz dieser Steigerungsrate, kann in vielen Städten ein Kauf dennoch günstiger sein. Insbesondere, wenn man die Immobilie länger behält. In diesem Fall können die Wertsteigerungsraten sehr hoch sein.

Wer seine Immobilie ohne Eigenkapital finanziert, sollte in Städten wie München, Hamburg, Berlin, aber auch Freiburg, Rostock und Nürnberg auf einen Erwerb verzichten, da die Mehrkosten im Vergleich hoch sind. Bringt man allerdings 20 Prozent des Eigenkapitals auf, sieht es wieder ganz anders aus. Dann können auch Städte wie Hamburg, Kiel, Köln, Stuttgart oder Dresden wieder attraktiv sein. Wird die Immobilie beispielswiese 30 Jahre getilgt, zahlt man im Vergleich weniger Abtrag als wenn man das Objekt gemietet hätte. Eine auffällig höhere Käuferbelastung (trotz Eigenkapitals) besteht laut Immowelt.de nur in Erlangen, Oldenburg, Rostock, München und Freiburg. (Quelle)

Fazit

Es bleibt also dabei: Wer es sich leisten kann, sollte eine Immobilie kaufen.

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