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Altbausanierung - alles auf einmal oder lieber der Reihe nach?

Das Dach ist undicht, die Fassade bröckelt, der Wind pfeift durch die Fenster, die Heizung streikt … Viele Bauherren scheuen sich vor der Sanierung eines in die Jahre gekommenen Hauses. Doch richtig geplant rechnet sich meist der Aufwand. Denn eine Sanierung macht das Haus energieeffizienter, erhöht den Wohnkomfort und steigert letztlich den Wert der Immobilie. Lesen Sie hier, was bei einer Altbausanierung zu beachten ist – von der Planung über die Umsetzung bis zu staatlicher Förderung.

Auch unser nichtmenschlicher Bauarbeiter (Hund mit Bauhelm und Werkzeuggürtel) darf nicht einfach mit den Bauarbeiten beginnen. Auf ihn wartet gründliche Planung, um das Projekt "Altbausanierung" erfolgreich abzuwickeln.

Unser Bauarbeiter steht schon in den Startlöchern: Aber bevor es losgeht mit der Altbausanierung, sollten die notwendigen Arbeiten sorgfältig geplant werden.

Was ist eine Altbausanierung?

Die meisten Menschen denken bei Altbausanierung an die Renovierung eines alten Fachwerk-, Bauern- oder Gründerzeithauses, vielleicht sogar an ein denkmalgeschütztes Gebäude. Doch auch bei Häusern aus den 1970er Jahren gibt es bereits einiges zu tun, um die Bausubstanz zu erhalten, die Kosten, beispielsweise für Energie, zu senken und um Schäden vorzubeugen.

Unter „Altbausanierung“ werden im Wesentlichen alle Modernisierungsmaßnahmen und Anpassungen an neue Standards von Bestandsgebäuden zusammengefasst. Unterschieden wird zwischen technischen Sanierungen, um z. B. das Haus energieeffizienter zu machen, und kosmetischen Sanierungen, die sich rein auf die Optik des Hauses beziehen.

Altbausanierung – warum ist sie wichtig?

Auch wenn ein Haus gründlich und solide gebaut ist, systematisch und regelmäßig gepflegt wird, der Zahn der Zeit nagt. Anstoß zu einer Sanierung sind meist Mängel, Probleme oder Reparaturbedarf, ob an Fassade, Dach oder Heizung, an Fenstern, Keller oder Türen, ob aufgrund fehlender Dämmungen oder durchlässiger Dichtungen. Und je nach Alter des Gebäudes sind bei dessen Kauf oder Sanierungsmaßnahmen heute mehr denn je gesetzliche Vorgaben im Hinblick auf die Energieeffizienz zu beachten und umzusetzen.

Doch auch ohne Not und Pflichten sanieren viele Eigenheimbesitzer einzelne Bereiche ihres Hauses, beispielsweise um die Energiekosten zu reduzieren bzw. das Haus energieeffizienter zu machen, für mehr Wohnkomfort und um den Wert der Immobilie zu erhöhen.

Und nicht zu vergessen: Auch die Schonung baulicher Ressourcen, der Mangel an Bauplätzen, Neubauten und generell Wohnraum sowie der Kosten- und Zeitfaktor sind heute wichtige Argumente für eine Sanierung statt Abriss mit anschließendem Neubau.

Wichtig: Jedes Haus ist ein Unikat, das aus verschiedenen Elementen, Bauteilen und Baustoffen, zu einem großen Ganzen zusammengefügt ist und sich teilweise durch An-, Um- und Ausbaumaßnahmen weiter entwickelt hat. Wer Sanierungs- und auch Instandhaltungsmaßnahmen koordiniert und effektiv angehen will, sollte sich die Expertise eines Fachmanns, ob Architekt, Bausachverständiger, Energieberater oder professioneller Handwerker, holen. Spezialisten rund um Bauvorhaben finden Sie unter anderem hier:

Gründliche Planung für eine sorgfältige Altbausanierung

Wie bei jedem Bauvorhaben gilt: Erst prüfen und planen, dann bauen. Denn Entscheidungen oder Änderungen während der Bauphase kosten zusätzlich Zeit und Geld – ob durch Doppelarbeiten, überhöhte Handwerkerrechnungen oder bei vermieteten Objekten durch eine spätere Vermietung. Dennoch: In jedem Fall sind finanzielle und zeitliche Puffer wichtig, damit auch unvorhersehbare Schäden und unerwartete Kosten kein Problem sind.

Je nach Umfang der Sanierungsmaßnahmen und eigenem Bausachverstand ist es ratsam, schon bei der Planung einen Architekten und/oder einen Bausachverständigen bzw. qualifizierte Handwerker hinzuzuziehen. Das insbesondere auch, wenn das Objekt längere Zeit nicht bewohnt war, da hier viele Mängel unbemerkt ent- bzw. bestehen.

Die Baufachleute kennen die rechtlichen Vorgaben, erkennen sehr schnell, welche Maßnahmen wichtig, notwendig oder sinnvoll sind bzw. in welcher Reihenfolge sie am besten durchgeführt werden. Die Vielzahl an Möglichkeiten und Varianten, die eine Haussanierung bietet, erhöht für den Bauherrn einerseits den Gestaltungsspielraum, stellt ihn aber auch immer wieder vor große Herausforderungen. Ob Energiestandard, Grundrissgestaltung, Statik, Ausstattung oder Optik: Wie soll man unter all den möglichen Ausführungen die richtige herausfinden und wissen worauf es ankommt?

Hier hilft es zunächst die wesentlichen Rahmenbedingungen festzulegen:

  • Welche Möglichkeiten, welche Grenzen setzt die vorhandene Bausubstanz?
  • Wie darf bzw. soll das Gebäude genutzt werden?
  • Gibt es Auflagen, beispielsweise seitens des Denkmalschutzes?
  • Existieren Einschränkungen aufgrund des Bebauungsplans?
  • Wie hoch ist das Budget?
  • Welche Ziele, Wünsche und Erwartungen habe ich als Bauherr?

Energetische Altbausanierung

Ein wesentlicher Aspekt der Altbausanierung ist das Thema Energieeffizienz. Das spart Kosten und schont die Umwelt. Um den Wärmeverlust zu reduzieren bzw. um die Wärme besser im Haus zu halten, ist eine richtige Dämmung der Außenseiten des Gebäudes ganz wichtig:

  • Dachdämmung: Bis zu 30 Prozent an Wärme entweichen über ein schlecht gedämmtes Dach. Am effizientesten ist die Aufsparrendämmung, die allerdings nur mit einer erforderlichen neuen Dacheindeckung sinnvoll ist. Alternativ kann das Dämmmaterial auch unter oder zwischen den Sparren angebracht werden.
  • Dämmung der obersten Geschossdecke: Wird das Dachgeschoss nicht zu Wohnzwecken genutzt, kann statt des Daches die oberste Geschossdecke gedämmt werden.
  • Fassadedämmung: Insbesondere über die Fassade geht viel Wärme verloren. Eine gute Dämmung bringt hier erhebliche Einsparungen. Zweischalige Mauerwerke lassen sich mit einer Einblasdämmung sehr günstig sanieren. Ist das nicht möglich, kommen alternativ Wärmedämmverbundsysteme, die allerdings wegen der Verwendung potenziell gesundheitsschädlicher bzw. brandgefährlicher Materialien in der Kritik sind, oder hinterlüftete Vorhangfassaden, eine mehrschichtige Außenwandkonstruktion, in Frage.
  • Kellerdämmung: Einerseits soll die Wärme soweit wie möglich im Haus bleiben, andererseits aber auch keine Kälte von außen nach innen dringen. Sehr wirksam ist es hier, die Kellerdecke von unten zu dämmen, damit die Kälte des Erdreichs draußen bleibt.
  • Neue Fenster: Moderne dreifachverglaste Fenster bieten einen erheblich besseren Wärmeschutz als die früher übliche Zweifachverglasung. Sie werden am besten allerdings nur zusammen mit einer neuen Fassadendämmung eingebaut werden, da ansonsten die Gefahr besteht, dass sich Schimmel bildet.
     

Ist eine neue Heizung fällig, ist man gut beraten, sich im Vorfeld genau zu informieren, welche Heizform am besten zum Haus und auch zu einem selbst passt. In jedem Fall spart eine neue Heizung Energie und damit auch Kosten im Vergleich zu den alten, meist in die Jahre gekommenen Anlagen. Mehr Informationen um eine energetische Sanierung finden Sie z.B. bei der Deutschen Energie-Agentur (Dena) oder bei Zukunftaltbau

Buchtipp: Gerade bei Altbauten führen eine nicht funktionierende Bauwerksabdichtung. und unzureichende Dämmungen oft dazu, dass Feuchtigkeit an ausgekühlten Wänden und Fenstern kondensiert. Das schädigt auf Dauer die Bausubstanz. Der Feuchteschutz gehört daher zu den wichtigsten Sanierungsmaßnahmen bei Altbauten. "der bauschaden Spezial Feuchteschutz in der Altbausanierung"  zeigt Verfahren und Maßnahmen, wie Feuchteschäden saniert und Feuchteschäden und Schimmelpilzbefall durch Kondensation vermieden werden können und geht auf die bauklimatischen Bedingungen in Altbauten ein. Mehr Informationen rund um das Thema Feuchteschäden auch unter https://www.derbauschaden.de.

Wichtiger Hinweis: Achten Sie bei der energetischen Altbausanierung auch auf die gesetzlichen Vorgaben: Noch laufen das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) parallel. Doch sie sollen im neuen GebäudeEnergieGesetz GEG 2019 zusammengeführt werden. Es legt fest, wie hoch der Bedarf an Heizenergie eines Gebäudes maximal sein darf. Auslöser war unter anderem die EU-Gebäuderichtlinie (2010). Sie fordert den Niedrigstenergie-Standard für öffentliche Neubauten ab 2019 und für privatwirtschaftliche Gebäude ab 2021. Wann das neue GEG jedoch eingeführt wird, steht noch nicht fest. Auf www.enev-online.de finden Sie dazu immer die neuesten Informationen.

Kosmetische Altbausanierung

Selbstverständlich möchte jeder in einem schönen Haus wohnen. Der Optik kommt bei der Sanierung deshalb eine wichtige Rolle zu. Sie sollte aber möglichst mit den technischen bzw. energetischen Maßnahmen einhergehen, um Kosten zu sparen. Denn eine neue Dämmung wird perfekt von einer neuen Fassade überdeckt und dazu eventuell noch mit einem staatlichen Zuschuss gefördert.

Doch ob Fassadenverkleidung, Fenster oder Türen, der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt. Und auch für das Dach kann hat man die Qual der Wahl an Materialien und Farben. Denn die Dämmung ist unter der Dacheindeckung verborgen.

Eine Ausnahme: Steht das Haus unter Denkmalschutz, dann sind meist bestimmte Vorgaben bei Fenstern und Fassaden im Hinblick auf die optische Gestaltung und auch teilweise bei den zu verwendenden Werkstoffen zu beachten.

Von außen nach innen

Was mache ich zuerst? Kann ich alles zusammen machen? Ziehe ich ein Gewerk vor, weil der Handwerker gerade Zeit hat? Das sollten Sie tunlichst lassen.

Auf die richtige Reihenfolge kommt es an. Das spart bei der Sanierung Zeit und Kosten – von der Finanzierung über die Planung bis hin zur Umsetzung. Und es hilft Folgeschäden zu vermeiden.

Am Anfang jeder Baumaßnahme steht die Finanzierung, denn die wenigsten können sie komplett aus eigener Tasche finanzieren. Erst wenn das Budget aus Eigen- und Fremdkapital sowie Fördergeldern steht, kann die Planung beginnen.

Für die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen gilt: von außen nach innen. Als erstes geht es an die Mängel an der Bausubstanz. Noch heute befindet sich zum Beispiel in vielen Altbauten das stark gesundheitsgefährdende Asbest, das als erstes entfernt werden muss. Aber auch eben Feuchtigkeit und Schimmelbefall setzen dem Mauerwerk zu.

Dann kommt die energetische Sanierung. Zuerst geht es an die Außenhülle: vom Dach über die Fassade bis zum Keller werden die Außenwände instandgesetzt und gedämmt. Dann erst dürfen die neuen Fenster eingebaut werden. Denn ohne die vorherige Dämmung bestünde ganz schnell die Gefahr, dass sich Schimmel (wieder) bildet.

Es folgt die Anlagentechnik wie zum Beispiel der Austausch der Heizung. Würde man mit der Heizung beginnen, könnte es passieren, dass der Heizkessel eventuell zu groß ausgelegt ist. Die Folge: Das Einsparpotenzial wird nicht voll ausgeschöpft. Und zu guter Letzt kommt dann die Kür, der Innenausbau.

So sanieren Sie in der richtigen Reihenfolge:

  • Abklären der Finanzierung und Festlegen des Budgets
  • Sanierung des Daches mit Dämmung, Verstärkung und ggf. Neueindeckung
  • Dämmung des Kellers mit Wänden und Decken
  • Sanierung der Fassade mit Einbau einer neuen Wärmedämmung
  • Austausch der Fenster und Türen mit Wärmeschutzverglasung
  • Ggf. Aufbau einer Solaranlage
  • Einbau der Anlagentechnik, insbesondere einer neuen Heizung
  • Innenausbau

Förderung der Altbausanierung

Für nahezu alle energetischen Maßnahmen der Altbausanierung erhalten Sie eine Förderung oder vergünstigte Kredite. In der Regel ist hier die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zuständig. Setzen Sie auf erneuerbare Energien, dann ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) der richtige Ansprechpartner.

Kein Bau ohne Versicherung

Jede Sanierung ist eine Baumaßnahme, die Gefahren birgt und für die Sie als Bauherr haften. Sichern Sie sich richtig ab! Das sind die wichtigsten Versicherungen (jeweils verlinken):

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