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Anlageimmobilien - Vermietetes Haus gekauft

Welche Versicherungen sind nötig?

Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung scheint in unsicheren Zeiten eine Investition in die Zukunft. Vor allem dann, wenn die Immobilie als Mietobjekt dienen soll. Aber was sind Ihre nächsten Schritte als Neueigentümer und -vermieter? Diese Frage beantworten wir in unserem Versicherungsüberblick für Eigentümer von Anlageimmobilien in Deutschland.

Anlageimmobilie - So versichern Sie das vermietete Haus oder die vermietet Wohnung richtig.

Nicht immer möchte ein Hauskäufer selbst in dem Haus wohnen, sondern es vermieten. Welche Versicherungen sind notwendig und ratsam?

Die wichtigsten Hausversicherungen für Vermieter im Überblick

Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen möchten oder ein vermietetes Haus erwerben wollen, sollten Sie sich im Vorfeld über alle notwendigen Versicherungen informieren. Diese erleichtern Ihnen nicht nur das Leben, sondern auch den Umgang mit Ihren zukünftigen Mietern.

  1. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
    Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist, salopp geschrieben, die Haftpflichtversicherung für Vermieter. Sie schützt den Vermieter bei Ansprüchen Dritter, die durch bauliche Mängel oder nicht sachgemäße Instandhaltung geschädigt wurden. Schäden durch die Verletzung der Räum- und Streupflicht, mangelnde Beleuchtung oder Reinigung decken Sie mit dieser Versicherung ebenfalls ab. Eine Haftpflichtversicherung ist wichtig, da sie geltend gemachte Ansprüche prüft. Sind diese dann gerechtfertigt, wird eine Entschädigung gezahlt. Ungerechtfertigte Ansprüche werden hingegen abgewehrt. Eine Haftpflichtversicherung entbindet den Vermieter allerdings nicht von der Pflicht, die Gehwege zu streuen oder lose Dachziegel zu reparieren.
    Da die Kosten als Betriebskosten steuerlich absetzbar sind, lohnt sich ein Abschluss auf jeden Fall. Diese Kosten können Sie über die Nebenkostenabrechnung eventuell auf die Mieter umlegen.
  2. Wohngebäudeversicherung (inkl. Elementarschäden)
    Generell verlangen Banken eine Wohngebäudeversicherung bei der Kreditvergabe. Aber auch sonst macht diese Versicherung Sinn: Schäden am Wohngebäude, die durch Brände oder Stürme entstehen, deckt eine Wohngebäudeversicherung ab. Wichtig ist hierbei, dass die Police auch Elementarschäden enthält, damit alle Eventualitäten bedacht sind, denn Wohngebäudeversicherungen gibt es in zwei Varianten: einmal mit und einmal ohne Abdeckung von Elementarschäden. Feuer, Sturm und Hagel sind die gängigen Grundgefahren in dieser Versicherung ohne Elementarschäden. Um sich gegen die Gefahren von Hochwasser oder Lawinen zu schützen, empfiehlt sich eine Versicherung mit Einschluss der Elementarschäden. Beachten Sie bitte, dass bei einer eventuell gewerblichen Vermietung die Feuergefahr erhöht ist und die Kosten für die Wohngebäudeversicherung dadurch steigen kann. Im Rahmen der Gebäudebestandteile sind auch Klingeln, Briefkäste, Müllboxen und Terrassen in der Gebäudeversicherung mitversichert. Auch Garagen, Carports und Gartenhäuser können eingeschlossen werden. Für den Fall, dass ein Mieter aufgrund eines Wohngebäudeschadens, zum Beispiel durch Leitungswasser oder Feuer, die Miete kürzt oder gar nicht zahlt, ist dieser Schaden in der Wohngebäudeversicherung versichert. Ein Mietausfall durch Mietnomaden ist zwar sehr ärgerlich, kann aber ebenfalls durch eine Erweiterung der Wohngebäudeversicherung abgesichert werden. Die Kosten für die Abdeckung der Elementarschäden, hängen von Lage des Gebäudes sowie der Einstufung der Gefährdungsklasse ab. Steuerlich absetzbar ist die Wohngebäudeversicherung mit und ohne Elementarschäden übrigens als Betriebsausgabe.
  3. Glasbruchversicherung
    Diese Versicherung macht Sinn, wenn sich an den betreffenden Gebäuden Glasfronten sowie großflächige Fenster befinden. Die Glasbruchversicherung ist ebenfalls interessant für Glaselemente innerhalb des Gebäudes. Die Kosten für die Glasbruchversicherung sind als Betriebsausgaben steuerlich absetzbar. Abgeschlossen wird die Glasbruchversicherung gesondert oder als Zusatzversicherung zur Wohngebäudeversicherung.
  4. Hausratversicherung
    Eine Hausratversicherung ist interessant für diejenigen Vermieter, die möblierte Wohnungen oder Häuser vermieten möchten. Die Wohnung selbst ist durch die Wohngebäudeversicherung geschützt, aber nicht Ihre Möbel oder anderes Inventar. Bei einer Hausratversicherung für Ihre möblierte Wohnung sollten Sie als Vermieter allerdings die Kosten gegen den Nutzen abwägen.
  5. Vermieterrechtschutzversicherung
    Im Falle eines Rechtstreits zwischen Mieter und Vermieter ist eine Rechtsschutzversicherung  Gold wert. Denn diese übernimmt mindestens anteilig die Kosten für Anwaltsgebühren, Sachverständigenhonorare für gerichtliche Gutachten, Gerichtskosten sowie im schlimmsten Fall die Kosten für Zwangsvollstreckungen. Gerade beim Anmelden von Eigenbedarf oder Mietbetrug kann die Vermieterrechtsschutzversicherung den Unterschied machen. So werden Räumungs- sowie eventuelle Renovierungskosten gedeckelt, was gerade private Vermieter finanziell retten kann.
    Die Kosten für die Versicherung sind als Werbungskosten absetzbar.

Privathaftpflicht des Mieters auch für den Vermieter wichtig!

Warum interessiert Sie als Vermieter die Privathaftpflicht Ihrer Mieter? Als Vermieter liegt Ihnen logischerweise daran, dass Ihre Mieter solvent sind. Und wer über etwas Lebenserfahrung verfügt, der weiß, dass aus einer Unachtsamkeit schnell ein Berg an finanziellen Verpflichtungen wachsen kann. Außerdem schont es Ihre und auch die Nerven Ihrer Mieter, wenn letztere gegen versehentliche Schäden am Mietobjekt gewappnet sind. Diese Argumente können Vermieter übrigens bei den Kriterien zur Auswahl der Mieter einfließen lassen, um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden.

Und wenn Sie nicht kaufen, sondern selbst bauen?

Wenn Sie keine bestehende Immobilie als Kapitalanlage kaufen, sondern selbst bauen, sollten Sie die Haftungsrisiken während der Bauphase kennen und sich absichern. Auch für das unbebaute Grundstück gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die ist wichtig, falls neugierige Kinder den Bauplatz mit einem Spielplatz verwechseln. In der Bauphase sollten Sie über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung nachdenken, da die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nur bis zu einer bestimmten Summe die Bauherrenhaftpflicht einschließt.

Sachschäden übernimmt die Bauleistungsversicherung während der Bauzeit. Diese übernimmt dann zwar Vandalismus am Rohbau, deckt aber meisten Brand, Explosion oder Blitzeinschlag nicht mit ab. Hierfür sollte eine Feuerrohbauversicherung abgeschlossen werden.

Vermietung von Eigentumswohnungen

Als Sonderfall gilt die Vermietung von Eigentumswohnungen. Wenn Sie ein vermietetes Haus kaufen, können Sie sich als Vermieter darauf verlassen, dass Sie selbst für alles verantwortlich sind. Bei einer Wohnung liegt der Fall anders. Hier betreut meistens ein Verwalter oder ein verwaltendes Unternehmen das gesamte Gebäude. Sie sollten als Wohnungseigentürmer darauf achten, dass in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Schäden, die durch den Verwalter entstehen, inkludiert sind. Die Kosten werden in Gemeinschaftswohnanlagen von der Eigentümergemeinschaft getragen, die auch die Wohngebäudeversicherung abschließt. Die Eigentümer können die Kosten auf die Mieter  umlegen. Hier informieren Sie sich am besten, bevor Sie eine vermietete Wohnung kaufen, welche Versicherungen bestehen.

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