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Ein Haus im Internet kaufen?

Wohnung oder Haus kaufen – und das niedrige Zinsniveau noch schnell ausnutzen: Hier erfahren Sie, welche Chancen Sie haben, wenn Sie im Internet Ihre Wohnung oder Ihr Haus kaufen und worauf Sie dabei achten müssen.

Eine Wohnung oder ein Haus im Internet kaufen? Worauf muss man achten?

Niedrige Zinsen noch auszunutzen, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Worauf Sie achten müssen, lesen Sie hier.

Haus oder Wohnung: Welche Immobilie wollen Sie online kaufen?

Möchten Sie ein Haus für Ihre Familie kaufen, das einen großen Garten hat in dem Ihre Kinder herumtollen können? Oder möchten Sie für Ihre goldenen Jahre vorsorgen und in der Rente mietfrei in einer gemütlichen, seniorengerechten Wohnung leben? Oder sehen Sie die Immobilie eher als renditeträchtige Geldanlage? Folgende Fragen könnten auch helfen, die richtige Immobilie schneller zu finden.

  1. „Was will ich?“
    Nehmen Sie sich die Zeit und beantworten für sich, welche Eigenschaften Ihre neue Wohnung oder Haus mitbringen muss. Achten Sie hierbei insbesondere auf:
    1. Die Lage: Wie sieht der Weg zur Arbeit, zur Schule oder zum Arzt aus? Wie ist die Immobilie an die Stadt angebunden? Welche Läden und welche Erholungsmöglichkeiten gibt es?
    2. Die Nachbarschaft: Schwer einzuschätzen, wenn Sie nicht das Gespräch suchen. Daher sollten Sie auch vor dem Kauf Zeit einplanen, um Ihre Nachbarn kennenzulernen.
    3. Die Art des Hauses oder der Wohnung: Bungalow, Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Wohnung im Mehrfamilienhaus – jede Art bringt andere Vor- und Nachteile.
    4. Die Ausstattung des Hauses: Anzahl der Zimmer, Bäder, Küche, Garten, Garage oder Stellplätze. Ebenfalls wichtig: seniorengerechte Ausstattung wie Fahrstühle oder mögliche Umbauten.
    5. Der Zustand der Sanierung: Sind die Fenster alt? Gibt es eine zeitgemäße Wärmedämmung? Sind die Wärmeleitungen in einwandfreiem Zustand?
  2. „Was brauche ich?“
    Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen bedeutet eine langfristige Bindung - von der Finanzierung bis zur örtlichen Gebundenheit. Bedenken Sie also, dass eine Zweizimmerwohnung zu klein sein kann, wenn Sie einer Familienplanung nicht abgeneigt sind. Oder dass Sie gezwungen sein können aus privaten oder beruflichen Gründen wegziehen zu müssen. Daher sollten Sie auch berücksichtigen, ob Wohnung oder Haus leicht wieder verkauft oder wenigstens vermietet werden können.
    Planen Sie für Ihre Suche auf alle Fälle genug Zeit ein! Ein halbes Jahr und mehr kann die Suche nach Ihrer Immobilie in Anspruch nehmen. 

Gutachter ermittelt den Wert von Immobilie

Bevor Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus kaufen, sollten Sie den Wert der Immobilie durch einen Gutachter erfassen lassen. Viele Faktoren beeinflussen den Verkehrswert (Siehe Kasten), wie etwa die vorhandene Wohn- und Nutzfläche, das Baujahr, die Merkmale des Gebäudes sowie dessen Zustand. Ein Gutachter begleitet Sie bei der Besichtigung und notiert sich werterhöhende und wertmindernde Merkmale. Bitte beachten Sie hierbei, dass ein neutraler Gutachter ein besserer Berater ist als Familienfreunde oder Bekannte, die vielleicht schon mal ein Haus gebaut oder gekauft haben. Ein Gutachten bietet die Grundlage für den sicheren Erwerb Ihrer Immobilie und sollte daher in Ihrem Finanzplan enthalten sein.
 

Online Immobilie kaufen - was hinter Anzeigentexten wirklich steckt und wo die Grenzen des Onlinekaufs liegen

Egal, ob Wohnung oder Haus: Kaufen können Sie eine Immobilie heutzutage mit nur wenigen Klicks, gleichwohl ist es nicht ratsam. Die Vorauswahl kann man sicherlich mit Bildern, Texten oder Exposées aus dem Internet treffen. Anzeigentexte und Fotos ersetzen aber niemals Ihren persönlichen Besuch und eine tiefgreifende Begutachtung des Objekts. Denn gerade die Texte verschleiern oft mehr als sie preisgeben. Fotos sind nicht viel besser: Denken Sie an die Bilder von Hotelzimmern in Onlineportalen und den Schock den man vor Ort erleiden kann.

Zu den wichtigsten Warnsignalen zählen:

  • Nur wenige Autominuten von der Stadt entfernt“: Die Stadt lässt sich von der Immobilie aus nur schwer mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder ohne Auto gar nicht erreichen.
  • Unverbaute Lage“: Hierbei ist nicht gesagt, ob es nicht schon Pläne gibt, den Bau um Ihre Immobilie herum voranzutreiben. Überprüfen Sie den Bebauungsplan bei Ihrer Gemeinde.
  • Einkaufsmöglichkeiten und Schulanbindung vor der Haustür“ / „Lebhaftes Viertel“: Diese Formulierungen bedeuten, dass es Rabatz und Trubel und ein aktives Nachtleben vor der Tür und in der Umgebung gibt. Das kann man mögen, oder nicht. Verlassen Sie sich daher nicht auf das Exposée, sondern ziehen Sie auch Stadtführer für Touristen zu Rate. Dort sind die Partyzonen der Stadt gut erfasst.
  • Verkehrsgünstige Lage“: Diese Formulierung kann von einer guten Lage bis zu intensiv befahrenen Hauptstraßen alles bedeuten – allmorgendliche Staus und parkende Touristenbusse direkt vor der Haustür inklusive.
  • Bezugsfertig“: Das muss nicht zwangsläufig heißen, dass alle Arbeiten am Gebäude tatsächlich abgeschlossen sind.
    Sie merken also: Online eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, erfordert bereits im Voraus eine vorsichtige Herangehensweise. Vertrauen Sie nicht blind dem Verkäufer und dem Anzeigentext, sondern nehmen Sie sich die Zeit und besichtigen Sie das Objekt mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen. Denn oftmals können Sie bei einem einzelnen, schnellen, Besuch störende Bedingungen wie Gerüche oder Lärm aus landwirtschaftlichen Betrieben, Party- oder Straßenlärm bei Nacht nicht feststellen.
     

Der Verkehrswert: Wie wird der Wert Ihrer Immobilie berechnet?

Der Wert der Immobilie, die Sie online kaufen, ist nur ein Richtwert, der auf Grundlage von unterschiedlichen Ermittlungsmethoden gemessen wird. Am Ende entscheidet oftmals der freie Markt, also Angebot und Nachfrage, über den am Markt erzielten Preis. Dieser sogenannte Verkehrswert  ist die Grundlage der Bepreisung, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen.

Ermittelt wird der Verkehrswert über eine von drei gängigen Methoden: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren.

  • Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand von ähnlichen Immobilien, die in vergleichbarer Lage verkauft worden sind, ermittelt. Auf diese Daten können Sie bei der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Stadt zugreifen. Jedoch sollten Sie sich nicht nur auf Vergleichswerte verlassen: Wertbestimmende Merkmale der Immobilie selbst, also zum Beispiel der Zustand, sind in den Kaufpreissammlungen nicht enthalten. Setzen Sie neben dem Vergleichswertverfahren auch andere Verfahren ein und ermitteln Sie aus dem Durchschnitt dieser Werte einen besseren Richtwert.
  • Sachwertverfahren: Der Wert des Grundstücks (der Bodenwert) wird mit dem sogenannten Gebäudesachwert addiert, der aus der Differenz den Herstellungskosten des Gebäudes und der Alterswertminderung durch das Baujahr entsteht. Das Sachwertverfahren wird insbesondere von Banken zur Wertermittlung einer Immobilie eingesetzt.

Immobilien als Wertanlage: Wie wird die Rendite errechnet?

Für Renditeobjekte bietet sich das Ertragswertverfahren an: Der Ertragswert wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert ermittelt. Der Gebäudeertragswert ist dabei die Differenz aus Erträgen wie etwa Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes. Risikofaktoren können allerdings dazu beitragen, dass der Ertragswert niedriger ist als der Profit auf dem Papier. Das Ertragswertverfahren ist komplex und anspruchsvoll, weswegen Sie Hilfe einholen sollten, wenn Sie Hilfe benötigen.

Für vermietete Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren an. Hierbei wird der Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert ermittelt. Der Gebäudeertragswert ist dabei die Differenz aus Erträgen wie etwa Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes.

Der letztliche Verkehrswert des Gebäudes hängt auch von anderen Faktoren ab, weswegen es auch sein kann, dass ein Gebäude trotz guter Erträge durch Risikofaktoren einen eigentlich darunter liegenden Verkehrswert aufweisen kann. Wichtig hierbei: Ein solches Verfahren ist komplex und anspruchsvoll, weswegen Sie gegebenenfalls auf die Hilfe von Fachleuten zurückgreifen müssten, sollten Sie selbst ein Laie sein.

Damit Ihr neues Zuhause bestens abgesichert ist, können Sie sich gerne umfassend über die Wohngebäudeversicherung der GEV informieren und Ihren Beitrag mit unserem Tarifrechner  ermitteln.  Oder rufen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne.

Im zweiten Teil der Reihe erfahren Sie, auf was Sie achten müssen, wenn Sie Ihre Wunschimmobilie besichtigen und welche Dokumente Sie im Kaufprozess unbedingt einsehen müssen.

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