RATGEBER

Hauskauf ohne Trauschein?! Was unverheiratete Paare beachten sollten

Viele Paare machen sich irgendwann Gedanken über den Kauf einer Immobilie. Unkompliziert ist der Immobilienkauf für Ehepaare. Sie leben in einer Zugewinngemeinschaft, die bei Trennung oder Todesfall automatisch die Aufteilung des Vermögens regelt. Beim Hauskauf ohne Trauschein gibt es jedoch einige Fallstricke. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten sollten, um am Ende nicht mit leeren Händen dazustehen.

Ein junges Paar hat sich ein Haus gekauft, obwohl es uvnerheiratet ist. Das geht natürlich, aber trotzdem müssen einige Dinge geklärt sein, für den Fall einer Trennung oder gar eines Todesfalles.

Schon junge Paare möchten den Traum vom eigenen Haus verwirklichen - auch ohne Trauschein. Dafür muss aber vieles beachtet werden: Was passiert im Falle einer Trennung oder wenn einer der Partner gar plötzlich stirbt?

Haus kaufen ohne Trauschein - alle Eventualitäten im Blick haben

Bevor Sie sich als unverheiratetes Paar für einen Hauskauf ohne Trauschein entscheiden, gibt es einige ganz grundsätzliche Dinge zu bedenken. Am wichtigsten scheint zunächst die Frage nach der Immobilienfinanzierung. Was aber geschieht mit der Immobilie im Fall einer Heirat, einer Trennung oder wenn einer der Partner stirbt?

Wenn im Vorfeld des Immobilienerwerbs keine Regelungen getroffen wurden, ist später Streit vorprogrammiert. Daher sollten bei einem Hauskauf ohne Trauschein alle Eventualitäten sorgfältig bedacht werden. Eigentumsverhältnisse und Bedingungen der Immobilienfinanzierung sollten klar geregelt sein.

GbR oder Partnerschaftsvertrag?

Für unverheiratete Paare bieten sich zwei Möglichkeiten für die vertragliche Regelung der Angelegenheiten rund um den Immobilienerwerb und die damit verbundenen Besitzverhältnisse an. Rechte und Pflichten aus dem Immobilienkauf lassen sich entweder über die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder durch das Aufsetzen eines privatrechtlichen Vertrags regeln. Beide Formen bieten vielfältige Optionen, Eventualitäten aus dem Hauskauf ohne Trauschein zu regeln.

Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Der Inhalt des Gesellschaftsvertrags ist in § 705 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt: „Durch den Gesellschaftsvertrag verpflichten sich die Gesellschafter gegenseitig, die Erreichung eines gemeinsamen Zweckes in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern, insbesondere die vereinbarten Beiträge zu leisten.“ Wenn Sie eine GbR zum Zweck des Immobilienerwerbs gründen, gehört Ihnen die gesamte Immobilie gemeinsam. Als Gesellschafter halten Sie dann Anteile am Vermögen der Gesellschaft. Im Gesellschaftsvertrag wird unter anderem festgehalten, wer welche Anteile besitzt und welche Zahlungen jeweils geleistet werden. Ebenso, wie das Vorgehen im Fall einer Trennung sein soll.

Die GbR wird als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Zusätzlich sieht das Gesetz vor, dass auch die Namen der einzelnen Gesellschafter der GbR in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Gründung einer GbR mit dem Zweck, als Unverheiratete ein Haus zu kaufen, hat einige wesentliche Vorteile, aber auch Nachteile. Von Vorteil ist, dass der Grundbucheintrag nicht geändert werden muss, wenn sich die anteiligen Besitzverhältnisse ändern, z.B. durch Sondertilgungen. Lediglich der Gesellschaftsvertrag muss angepasst werden. Zudem muss keine gesonderte jährliche Steuererklärung für die GbR abgegeben werden.

Nachteilig ist zum Beispiel die Buchführungspflicht über die von den Partnern jeweils geleisteten Beiträge. Sie bedeutet einen größeren bürokratischen Aufwand. Auch die Möglichkeit der Vertragskündigung durch einen der Gesellschafter birgt Risiken.

Aufsetzen eines notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrags

Neben der Gründung einer GbR besteht die Möglichkeit, einen privatrechtlichen, notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag aufzusetzen. In einem solchen Vertrag kann festgehalten werden, wer welchen Anteil an Eigenkapital eingebracht hat und wer sich in welcher Höhe an der Tilgung des Darlehens beteiligt. Beide Partner werden bei einem Partnerschaftsvertrag anteilig als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Dieses Vorgehen hat insofern einen Nachteil, dass bei Sonderzahlungen zur Tilgung des Darlehens (z.B. durch eine Erbschaft), der Grundbucheintrag geändert werden muss. Das zieht Kosten nach sich, denn bei jeder Änderung der Besitzverhältnisse muss erneut die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Außerdem fallen Notarkosten an.

Von Vorteil ist, dass weitere Punkte individuell festgelegt werden können. Diese können zum Beispiel sein:

Was geschieht, wenn ein Partner das Darlehen nicht mehr bedienen kann?
Wer darf im Fall einer Trennung im Haus wohnen bleiben?
Wem gehören welche Möbel?
Sollen Rentenzahlungen geleistet werden?
Wer haftet für die Rückzahlung der Baufinanzierung?
Wie ändern sich die Eigentumsverhältnisse im Fall einer Heirat?

Was kostet das Aufsetzten eines Partnerschaftsvertrags?

Die Kosten für das Aufsetzen eines Partnerschaftsvertrags richten sich nach dem Vertragswert. Im Fall eines Hauskaufs also der Wert des Hauses. Ein grober Richtwert lautet: Pro 1.000 Euro Vermögenswert müssen Sie mit 5 Euro Kosten rechnen. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro also 1.500 Euro.

Was ändert sich, wenn das unverheiratete Paar heiratet?

Wenn Sie vor dem Hauskauf ohne Trauschein wie empfohlen einen Partnerschaftsvertrag aufsetzen, sollten Sie das Thema Heirat unbedingt zum Vertragsbestandteil machen. Sollen sich die Besitzverhältnisse an der gemeinsamen Immobilie ändern, wenn Sie heiraten? Mit der Eheschließung treten Sie gemeinsam in eine Zugewinngemeinschaft ein – das heißt, dass von nun an gemeinsam erworbenes Vermögen als Zugewinn gilt – es sei denn, Sie haben diese Angelegenheit in einem Ehevertrag anders geregelt.

Als unverheiratetes Paar müssen Sie wissen, dass sich der Vermögenszuwachs nur auf das während der Ehe erbrachte Vermögen bezieht. Wohnen Sie ohne Trauschein in einem Haus, dessen Eigentümer nur einer der Partner ist, bleibt er auch durch die Eheschließung und nach einer möglichen Trennung der alleinige Eigentümer und Sie gehen im Zweifelsfall leer aus.

Trennung ohne Trauschein, aber gemeinsames Haus

Wenn Sie sich als unverheiratetes Paar mit gemeinsamer Immobilie trennen, stellt sich zuerst die Frage: Bleibt ein Partner im Haus wohnen oder ziehen beide Partner aus?

Wenn Sie das Haus zu gleichen oder verschiedenen Teilen erworben haben und Sie im Haus wohnen bleiben möchten, können Sie Ihrem Expartner im Idealfall seinen Anteil abkaufen. Hierzu müssen Sie einen Kaufvertrag bei einem Notar abschließen. Damit das klappt, muss die kreditgebende Bank Ihren Partner aus der Haftung des Darlehensvertrags entlassen.

Oft ist es aber so, dass keiner der Partner in der Immobilie wohnen bleibt. Entweder, weil ein Partner die Immobilienfinanzierung nicht alleine stemmen kann, oder weil das Haus zu groß für eine Person ist.

Die Teilungsversteigerung

Trennung ohne Trauschein mit einem gemeinsamen Haus – das ist immer ein heikles Thema. Können Sie und Ihr Ex-Partner sich nicht einigen, haben Sie jeweils das Recht, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Eine Teilungsversteigerung ist eine Form der Zwangsversteigerung, mit deren Hilfe der gemeinsame unteilbare Besitz in teilungsfähiges Vermögen, sprich Geld, umgewandelt wird. Der Erlös der Teilungsversteigerung wird je nach Einigung ausgezahlt. Die Aufteilung kann sich zum Beispiel auf die Besitzanteile beziehen, oder aber individuell vereinbart werden. Wenn es zu keiner Einigung kommt, wird der Erlös zunächst hinterlegt.

Thema Eigenleistung

Schwierigkeiten kann es im Fall einer Trennung auch beim Thema Eigenleistung geben. Möglicherweise hat ein Partner mehr Zeit in den Ausbau, die Renovierung oder die Pflege des Hauses investiert, während der andere mehr Geld in die Finanzierung gesteckt hat. Eigenleistung ist vor dem Immobilienkauf nicht genau planbar. Einmal erfolgt, ist ihr Wert strittig.

Zukünftige Konflikte lassen sich gegebenenfalls abmildern, indem im Vorfeld der Erbringung der Eigenleistung eine Aufstellung gemacht wird: Welche Arbeiten stehen an? Dachausbau? Gartenanlage? Verlegen von Fußböden? Welcher Partner erbringt die Leistung und was ist sie wert? Diese Aufstellung sollte im Verlauf der Arbeiten in Eigenleistung immer wieder aktualisiert werden.

Egal ob Eigenleistung oder Höhe des Finanzierungsanteils – Rechte an der Immobilie hat faktisch nur derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Was bedeutet der Todesfall eines Partners im Eigenheim ohne Trauschein?

Niemand macht sich gerne Gedanken über den Tod des Lebenspartners. Wenn Sie planen, ein Haus ohne Trauschein zu kaufen, sollten Sie dieses Thema aber keinesfalls ausklammern. Denn wenn einer der unverheirateten Partner stirbt, greift bei dem hinterbliebenen Partner kein gesetzliches Erbrecht - unverheiratete Paare sind im Erbrecht nicht vorgesehen. Nicht einmal ein Pflichtteil steht dem unehelichen Partner zu. Im schlimmsten Fall steht er ohne geliebten Partner und ohne Dach über dem Kopf auf der Straße. Das Erbe wird in diesem Fall gemäß der gesetzlichen Erbfolge verteilt. Und dabei zählt ausschließlich der Verwandtschaftsgrad und der eheliche Güterstand des Verstorbenen. War er zwar getrennt vom Ex-Ehepartner, aber noch nicht geschieden, so erhält dieser auch einen Teil des Erbes.

Wie können Sie dies verhindern? Reicht es aus, die Angelegenheiten durch ein Testament zu regeln? Nein, denn einseitige Testamente können grundsätzlich durch den Erblasser widerrufen werden. Das sogenannte „gemeinschaftliche Testament mit wechselbezüglicher Bindungswirkung“, auch Berliner Testament genannt, schließt den Widerruf aus. Es kann jedoch nur von Ehepaaren aufgesetzt werden.

Die beste Regelung für unverheiratete Paare ist daher ein Erbvertrag. Mit diesem Vertrag lassen sich vorsorgende individuell vereinbarte Regelungen treffen. Unsere Tipps:

Regeln Sie im Erbvertrag, dass beide Partner im Fall einer Trennung einzeln vom Vertrag zurücktreten dürfen. Ohne diese Klausel bräuchte es Einvernehmlichkeit, das heißt, der Erbvertrag könnte nur durch das Einverständnis beider Partner aufgelöst werden.
Setzen Sie den noch lebenden Partner als Alleinerben ein. Die Kinder erben dann das gesamte Vermögen erst, wenn beide Elternteile verstorben sind. Ohne diese Klausel würden die Kinder mit dem noch lebenden Partner eine Erbengemeinschaft bilden, was zu Konflikten führen kann. Schlimmstenfalls müsste der überlebende Partner die Kinder ausbezahlen. Hätte er dafür nicht genügend Ersparnisse, müsste er gegebenenfalls das Haus verkaufen.
Sind die Kinder mit dieser Regelung nicht einverstanden, können sie sich nach dem Tod des ersten Elternteils ihren Pflichtteil ausbezahlen lassen.

Als unverheiratete Hauskäufer an den passenden Versicherungsschutz denken

Egal, welche Entscheidungen Sie treffen, denken Sie immer auch an den nötigen Versicherungsschutz.

Mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und einer Wohngebäudeversicherung der GEV sind Sie auf der sicheren Seite.

Bei einigen Versicherungsformen bietet es sich aus Kostengründen an, bisher separate, an Ihre Person gebundene Policen mit Ihrem Partner zusammenzulegen – zum Beispiel bei der Hausratversicherung und der Privathaftpflicht .