Immobilien verschenken statt vererben
Stand: Juli 2026 – Erstellt von der GEV-Redaktion
Nie wurde so viel geerbt und vererbt wie heute. Doch trotz Freibeträge fallen nicht selten hohe Steuerzahlungen an. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann hier viel Geld sparen. Lesen Sie, worauf Sie bei der Schenkung von Immobilien an die nächste Generation achten sollten.
Wer sein Haus an die Kinder oder Enkel weitergeben möchte, kann sich überlegen, ob er es vererben oder verschenken möchte. Welcher Weg passt besser?
Inhalt
- Frühzeitig planen, was mit der Immobilie geschehen soll
- Tabelle: Verschenken oder Vererben – die wichtigsten Unterschiede im Überblick
- Steuervorteile bei Schenkung nutzen
- Tabelle: Steuerklassen und Freibeträge für Erbschaft und Schenkung
- Tabelle: Steuersätze nach Steuerklassen und Erbschaftshöhe
- Immobilie verschenken: So sichern Sie sich trotz Schenkung ab
- Immobilienschenkung vorbereiten: Notar und rechtliche Beratung
- Schenkung und Versicherungsschutz
- Häufige Fragen zum Thema Immobilie verschenken
Zusammenfassung: Immobilie verschenken
Eine frühzeitig geplante Immobilienschenkung kann erhebliche Steuervorteile bieten und gleichzeitig den Vermögensübergang innerhalb der Familie erleichtern. Damit Sie trotz Schenkung abgesichert bleiben, sollten Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte vertraglich geregelt und notariell abgesichert werden.
- Durch die alle zehn Jahre erneut nutzbaren Freibeträge lässt sich die Schenkungsteuer häufig deutlich reduzieren oder sogar vermeiden.
- Wohnrecht oder Nießbrauch sichern den Schenker auch nach der Eigentumsübertragung finanziell und persönlich ab.
- Ein notarieller Schenkungsvertrag und eine rechtliche Beratung helfen dabei, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten optimal zu nutzen.
- Nach der Schenkung sollte auch der Versicherungsschutz überprüft werden, da nicht alle Versicherungen automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen.
Frühzeitig planen, was mit der Immobilie geschehen soll
Niemand setzt sich gerne mit dem Thema Tod auseinander. Doch gerade, wenn es auch um eine Immobilie geht, sollte man sich frühzeitig Gedanken machen, an wen und wie sie weitergegeben wird. Das ist wichtig, um das selbst aufgebaute Vermögen zu erhalten, den Erben Kosten und Steuern zu ersparen und vor allem auch Familienzwist zu vermeiden. Denn nur, wer vorher alles offen und transparent mit den Erben klärt, vermeidet hinterher böse Überraschungen.
Deshalb: Wer seine Immobilie an die Nachkommen weitergeben möchte, sollte sich überlegen, welcher Weg für ihn der Geeignete ist.
Tabelle: Verschenken oder Vererben – die wichtigsten Unterschiede im Überblick
| Kriterium | Verschenken (Schenkung) | Vererben (Erbschaft) |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Zu Lebzeiten, aktiv steuerbar | Erst nach dem Tod |
| Freibeträge | Alle 10 Jahre erneut nutzbar (§ 16 ErbStG) | Nur einmalig verfügbar |
| Steuersätze | Identisch mit Erbschaftssteuer (§ 19 ErbStG) | Identisch mit Schenkungssteuer |
| Absicherung | Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsrecht möglich | Keine Absicherung notwendig, da Übertragung erst nach dem Tod |
| Notarkosten | Ja, Beurkundung und Grundbucheintrag erforderlich | Erbschein oder Testament; Grundbuchberichtigung |
| Gestaltungsspielraum | Hoch: Etappenschenkung, Auflagen, Bedingungen | Begrenzt: Testament, Erbvertrag |
| Pflichtteil | Pflichtteilsergänzungsanspruch innerhalb von 10 Jahren (§ 2325 BGB) | Pflichtteilsanspruch besteht unmittelbar |
| Familienheim-Privileg | Steuerfrei nur zwischen Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) | Steuerfrei auch an Kinder, wenn 10 Jahre Eigennutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) |
Steuervorteile bei Schenkung nutzen
Im Vergleich zum Vererben bietet die Schenkung einen zentralen steuerlichen Vorteil: Der Beschenkte kann seinen persönlichen Freibetrag alle zehn Jahre erneut in voller Höhe ausschöpfen (§ 14 ErbStG in Verbindung mit § 16 ErbStG). Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag des Beschenkten, lässt sich das Vermögen durch eine Etappenschenkung zu Lebzeiten steuerfrei oder steuergünstig übertragen. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert (Stand 2026: 400.000 Euro je Kind, 500.000 Euro für Ehegatten), während Immobilienwerte seither oft deutlich gestiegen sind - eine frühzeitige Planung ist daher umso wichtiger.
Liegt der Immobilienwert über dem persönlichen Freibetrag, dann fällt jedoch Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer für den den Freibetrag übersteigenden Betrag an.
Bleiben wir bei unserem Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter statt des gesamten Hauses zunächst eine der beiden im Haus befindlichen Wohnungen im Wert von 380.000 Euro. Es fällt keine Schenkungssteuer an. Nach Ablauf von 10 Jahren überträgt er seiner Tochter die zweite Wohnung im Wert von 470.000 Euro. Für die den Freibetrag übersteigenden 70.000 Euro wäre dann nur eine Schenkungssteuer von 4.900 Euro (Steuersatz 7 Prozent) fällig.
Tabelle: Steuerklassen und Freibeträge für Erbschaft und Schenkung
(nach § 15 ff ErbStG)
| Erbschaftssteuerklasse | Verwandschaftsgrad | Steuerfreibetrag |
| 1 | Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| 1 | Kinder, Stiefkinder, Kinder von verstorbenen Kindern (Enkel) | 400.000 € |
| 1 | Enkel | 200.000 € |
| 2 | Eltern, Voreltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner bzw. Lebenspartner aus aufgehobener Lebensgemeinschaft | 20.000 € |
| 3 | Sonstige Personen | 20.000 € |
Beispiel: So wirken sich die Steuerfreibeträge aus
Der persönliche Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Je näher die verwandtschaftliche Beziehung, desto höher fällt der Freibetrag aus.
- Ein Vater vererbt seiner Tochter eine Immobilie im Wert von 350.000 Euro.
- Kindern steht ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro zu.
- Da der Immobilienwert unterhalb des Freibetrags liegt, fällt keine Erbschaftsteuer an.
- Würde dieselbe Immobilie dagegen an einen Neffen vererbt, läge der Freibetrag lediglich bei 20.000 Euro.
- In diesem Fall wären 330.000 Euro steuerpflichtig und entsprechend zu versteuern.
Die Entscheidung, ob Sie eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken oder erst mit dem Tod vererben, darf jedoch nicht aus dem Bauch heraus gefällt werden.
Denn es geht um viel: Bedenken Sie, dass Sie bei einer Schenkung alle Eigentumsrechte abtreten. Das heißt, Sie können zum Beispiel die Immobilie nicht mehr als finanzielle Sicherheit oder Reserve nutzen, sie nicht mehr verkaufen, für den Fall, dass Sie im Alter dringend Geld benötigen. Deshalb muss es im eigenen Interesse sein, dass im Übergabe- oder Schenkungsvertrag der Eigentümer genau festlegt,
- was bis zu seinem Tod mit der Immobilie geschieht,
- wie sein Nutzungsrecht aussieht,
- ob er in der Immobilie wohnen bleiben darf,
- wer die anfallenden Mieten erhält und
- ob es ein Rückforderungs- oder Widerrufsrecht gibt.
Übrigens: Ein Schenkungsvertrag muss immer notariell beurkundet werden, unabhängig davon, was jemand verschenken will. Das gilt aber auch und gerade für die Übertragung einer Immobilie.
Unser Rat: Lassen Sie sich auf alle Fälle juristisch von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten. Denn die Tücke steckt bekanntlich im Detail. Rechtsanwälte für Erb- und Schenkungsrecht finden Sie auch in Ihrer Nähe. Hier können Sie nach einem Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt für Erbrecht ortsbezogen suchen.
Tabelle: Steuersätze nach Steuerklassen und Erbschaftshöhe
(nach § 19 ErbStG)
| Erbschaft bis einschl. | Steuersatz in Klasse 1 | Steuersatz in Klasse 2 | Steuersatz in Klasse 3 |
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Mehr | 30 % | 43 % | 50 % |
Beispielrechnung: Erbschaftsteuer bei einer Immobilienschenkung
Ein Vater möchte seiner Tochter eine Immobilie im Wert von 850.000 Euro schenken. Wie hoch fällt die Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer aus?
- Die Tochter gehört zur Steuerklasse I.
- Ihr steht ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro zu.
- Damit unterliegen 450.000 Euro der Besteuerung.
- Für diesen Betrag gilt ein Steuersatz von 11 Prozent.
- Die zu zahlende Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer beträgt somit 49.500 Euro.
Immobilie verschenken: So sichern Sie sich trotz Schenkung ab
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten auf Kinder oder Enkel übertragen möchte, sollte dies wohl überlegt tun und nicht nur, um Steuern zu sparen. Denn zurückfordern ist schwer. Um sich abzusichern, kann zum Beispiel eine Immobilie unter Auflagen bzw. mit Sicherungsklauseln im Vertrag verschenkt werden. Hier gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten.gibt damit alle Eigentumsrechte ab. Das sollte gut überlegt sein und nicht allein aus steuerlichen Gründen geschehen. Im Schenkungsvertrag lassen sich verschiedene Sicherungsklauseln vereinbaren, die den Schenker auch nach der Übertragung absichern. Die wichtigsten Gestaltungsmöglichkeiten im Überblick:
Die reine Schenkungsvereinbarung
Hier geht die Immobilie unentgeltlich auf den Beschenkten über. Die Schenkung ist im Rahmen der Freibeträge steuerfrei. Der Beschenkte wird im Grundbuch eingetragen und alle Rechte und Pflichten bzw. alle Nutzungsmöglichkeiten und Lasten gehen auf ihn über. Die Eltern können keine Rechte und Ansprüche mehr aus der Immobilie geltend machen.
Eine Schenkungsvereinbarung inklusive lebenslangem Wohnrecht
Besser: Schenken Eltern ihren Nachkommen eine selbstbewohnte Immobilie, sollten sie sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Denn wer ein Wohnrecht hat, kann unverändert weiter in seinem Haus oder seiner Wohnung leben, auch wenn ihm die Immobilie nicht mehr gehört. Dieses Recht wird durch eine Eintragung im Grundbuch abgesichert. Auch spätere Käufer dürfen sich nicht über das Wohnrecht hinwegsetzen.
Das Wohnrecht erlischt, wenn der Berechtigte stirbt, er nicht mehr die Immobilie nutzen kann, eine eventuell vertraglich festgelegte Frist abläuft oder eine vereinbarte Bedingung nicht mehr erfüllt ist.
Eine Schenkungsvereinbarung inklusive Nießbrauch
Alternativ kann auch ein Der Nießbrauch geht deutlich weiter als ein reines Wohnrecht. Wer ein Nießbrauchrecht vereinbart werden. Dann kann die Wohnung einerseits (§ 1030 BGB), darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnt, aber auch vermietet werdenbewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das ist vor allem sinnvollbesonders relevant, wenn die Wohnberechtigten der Schenker später nicht mehr ihr Wohnrecht ausüben können, beispielsweise wenn sie in einin der Immobilie leben kann, etwa bei einem Umzug ins Pflegeheim müssen. Dann . In diesem Fall können die Wohnung bzw. das Haus vermietet und aus den Einnahmen die Kosten für das Pflegeheim getragen werden. So ist der Berechtigte auch nach seinem Auszug abgesichertMieteinnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten verwendet werden. Zudem hat der Nießbrauch einen steuerlichen Vorteil: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird bei der Berechnung der Schenkungssteuer vom Immobilienwert abgezogen, was die Steuerlast für den Beschenkten senken kann.
Das Nießbrauchrecht wird wie das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen und bietet damit ebenfalls einen guten Schutz. Es kann nicht bei einem Verkauf der Immobilie oder einer Zwangsversteigerung aufgehoben werden.
Steuerlicher Vorteil des Nießbrauchs
Der Wert des Nießbrauchs wird nach der Vervielfältigertabelle des Bundesfinanzministeriums ermittelt (§ 14 BewG). Er errechnet sich aus dem Jahreswert der Immobilie multipliziert mit einem Faktor, der vom Alter des Nießbrauchberechtigten abhängt. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, sodass sich die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer oft erheblich reduziert. Ist der verbleibende Betrag niedriger als der persönliche Freibetrag, kann die Schenkung sogar komplett steuerfrei erfolgen.
Wichtig - Nießbrauch und Pflichtteil
Wer sich einen umfassenden Nießbrauch vorbehält, sollte beachten, dass die sogenannte Abschmelzungsfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche (§ 2325 BGB) nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in diesem Fall möglicherweise nicht zu laufen beginnt. Das bedeutet: Auch wenn die Schenkung viele Jahre zurückliegt, kann die Immobilie im Erbfall bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen noch vollständig berücksichtigt werden. Ein Fachanwalt für Erbrecht kann hierzu individuell beraten.
Eine Schenkungsvereinbarung plus Leibrente
Hier zahlt das beschenkte Kind den Eltern regelmäßig, meist monatlich, einen festen Betrag. Die vereinbarte Höhe kann per Wertsicherungsklausel an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte der Anspruch als Reallast im Grundbuch eingetragen werden.
Eine Schenkungsvereinbarung plus dauernde Last
Ähnlich wie bei der Leibrente erhalten die Eltern hier Zahlungen seitens der Kinder. Die Höhe des Betrages ist jedoch nicht festgelegt. Vielmehr und können sie sowohl an die Bedürfnisse der Eltern als auch an die Leistungsfähigkeit des Kindes angepasst werden. Die Vereinbarung ist allerdings riskant, insbesondere, wenn die Eltern finanziell auf die Zahlung angewiesen sind. Ein Grundbucheintrag ist nur dann möglich, wenn die für die Zahlung maßgebenden Faktoren fixiert sind.
Eine Schenkungsvereinbarung mit Widerrufsmöglichkeit
Ein Widerrufsvorbehalt bzw. ein Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag verhindern, dass die Beschenkten die Immobilie „verprassen“, sie einem Insolvenzverfahren oder einer Zwangsversteigerung zum Opfer fällt. Auch wenn der Beschenkte vor dem bisherigen Eigentümer stirbt, kann das Widerrufsrecht in Kraft treten. Es wird im Grundbuch durch eine Auflassungsvormerkung der Rückübertragung abgesichert.
Immobilienschenkung vorbereiten: Notar und rechtliche Beratung
Soll eine Eintragung des Wohnrechts, des Nießbrauchs oder des Widerrufsrechts vorgenommen werden, müssen Sie sich an einen Notar wenden. Das ist schon aufgrund der Eigentumsübertragung notwendig, die mit dem Wohnrecht oftmals einhergeht.
Informieren Sie sich dabei umfassend über die Auswirkungen des Wohn- oder Nießbrauchrechts, damit der Vertrag entsprechend den Vorstellungen aller Parteien aufgesetzt wird und alle mit dem Ergebnis zufrieden sind. Lassen Sie sich juristisch beraten, um genau die Lösung zu finden, die für Sie die Richtige ist.
Schenkung und Versicherungsschutz
Bei einer Schenkung einer Immobilie stellt sich die Frage, was mit dem bestehenden Versicherungsschutz geschieht. Da der Eigentumsübertragung kein Kaufvertrag zugrunde liegt, gelten die Regelungen für Veräußerungen bei der Wohngebäudeversicherung nicht. Das heißt: Der bestehende Gebäudeversicherungsvertrag geht auf den neuen Eigentümer über, ein Sonderkündigungsrecht innerhalb von vier Wochen besteht - anders als beim Kauf - nicht. Der neue Eigentümer sollte dennoch prüfen, ob der Versicherungsschutz zu seinen Bedürfnissen passt, und die Versicherung über den Eigentümerwechsel informieren.
Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung muss der neue Eigentümer auf seinen Namen abschließen, da dieser Vertrag personengebunden ist und nicht automatisch auf den Beschenkten übergeht. Bei Nießbrauch oder Wohnrecht: Wird ein Nießbrauch vereinbart, trägt in der Regel der Nießbrauchberechtigte die laufenden Kosten, zu denen auch Versicherungsbeiträge gehören können. Im Schenkungsvertrag sollte klar geregelt sein, wer welche Versicherungskosten übernimmt - eine Frage, bei der die GEV als Spezialversicherer für Immobilien gerne berät.
Weitere Informationen zum Thema Erbschaft und Versicherungsschutz finden Sie in unserem Ratgeber Immobilie richtig vererben.
Häufige Fragen zum Thema Immobilie verschenken
Ist es steuerlich günstiger, eine Immobilie zu verschenken oder zu vererben?
In vielen Fällen ist eine Schenkung steuerlich vorteilhafter, weil die persönlichen Freibeträge (z. B. 400.000 Euro je Kind) alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Beim Vererben steht der Freibetrag nur einmalig zur Verfügung. Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, kann eine Etappenschenkung über mehrere Jahrzehnte die Steuerlast erheblich senken oder sogar ganz vermeiden. Ob eine Schenkung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, etwa dem Immobilienwert, dem Alter des Schenkers und der familiären Situation.
Wie behalte ich mein Wohnrecht, wenn ich mein Haus verschenke?
Sie können sich im Schenkungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen, das im Grundbuch gesichert wird. Dadurch dürfen Sie auch nach der Eigentumsübertragung weiterhin in der Immobilie wohnen. Das Wohnrecht bleibt selbst dann bestehen, wenn der neue Eigentümer die Immobilie später verkauft. Alternativ bietet ein Nießbrauch noch weitergehende Rechte: Neben dem Wohnen dürfen Sie die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Wie oft kann ich den Freibetrag bei der Schenkungssteuer nutzen?
Der persönliche Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut in voller Höhe genutzt werden (§ 14 ErbStG). Dies gilt jeweils pro Schenker und pro Beschenktem. So können beispielsweise beide Elternteile ihrem Kind jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken – insgesamt also 800.000 Euro je Zehn-Jahres-Zeitraum.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht berechtigt ausschließlich dazu, die Immobilie selbst zu bewohnen. Eine Vermietung ist nicht zulässig. Der Nießbrauch geht deutlich weiter: Er erlaubt zusätzlich die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie, also insbesondere die Vermietung und das Behalten der Mieteinnahmen (§ 1030 BGB). Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn der Berechtigte später in ein Pflegeheim zieht und die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten nutzen möchte. Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch werden im Grundbuch eingetragen und enden in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.
Welche Versicherungen brauche ich nach einer Immobilienschenkung?
Die bestehende Wohngebäudeversicherung geht bei einer Schenkung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung muss der neue Eigentümer dagegen neu auf seinen Namen abschließen, da dieser Vertrag personengebunden ist. Wird ein Nießbrauch vereinbart, sollte im Schenkungsvertrag eindeutig geregelt werden, wer die laufenden Versicherungskosten übernimmt. Die GEV berät als Spezialversicherer für Immobilien gerne zu den passenden Absicherungsmöglichkeiten bei Eigentumsübertragungen.
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