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Immobilien verschenken statt vererben

Nie wurde so viel geerbt und vererbt wie heute. Doch trotz Freibeträge fallen nicht selten hohe Steuerzahlungen an. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann hier viel Geld sparen. Lesen Sie, worauf Sie bei der Schenkung von Immobilien an die nächste Generation achten sollten.

Ein großer goldener Schlüssel wird von einer älteren Frauenhand an eine Kinderhand gereicht.

Wer sein Haus an die Kinder oder Enkel weitergeben möchte, kann sich überlegen, ob er es vererben oder verschenken möchte. Welcher Weg passt besser?

Frühzeitig planen

Niemand setzt sich gerne mit dem Thema Tod auseinander. Doch gerade, wenn es auch um eine Immobilie geht, sollte man sich frühzeitig Gedanken machen, an wen und wie sie weitergegeben wird. Das ist wichtig, um das selbst aufgebaute Vermögen zu erhalten, den Erben Kosten und Steuern zu ersparen und vor allem auch Familienzwist zu vermeiden. Denn nur, wer vorher alles offen und transparent mit den Erben klärt, vermeidet hinterher böse Überraschungen.

Deshalb: Wer seine Immobilie an die Nachkommen weitergeben möchte, sollte sich überlegen, welcher Weg für ihn der Geeignete ist.

Schenken oder Vererben

Ob eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird, in beiden Fällen kann, je nach Wert der Immobilie, Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen. Die hierfür geltenden Steuersätze und je nach Verwandtschaftsgrad gestaffelten Steuerfreibeträge sind identisch. Hier die Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze im Einzelnen:

Steuerklassen und Freibeträge für Erbschaft und Schenkung

Tabelle Steuerklassen und Freibeträge für Erbschaft und Schenkung. (nach § 15 ff ErbStG)


Steuersätze nach Steuerklassen und Erbschaftshöhe

Tabelle Steuerklassen und Erbschaftshöhe. (nach § 19 ErbStG)

Eine Beispielrechnung: Angenommen der Vater will seiner Tochter eine Immobilie im Wert von 850.000 Euro schenken. So wird aus der ersten Erbschaftsteuertabelle ersichtlich, dass die Tochter der Erbschaftssteuerklasse 1 zugeordnet ist und ihr ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro zusteht. Der Erbschaftssteuer unterliegt also ein Betrag in Höhe von 450.000 Euro. Laut der zweiten Tabelle muss diese Summe mit elf Prozent versteuert werden. Die Tochter muss also Erbschaftssteuer in Höhe von 49.500 Euro bezahlen.

Steuervorteile bei Schenkung nutzen

Im Vergleich zum Vererben bietet die Schenkung einen großen Vorteil: Der Beschenkte kann den persönlichen Freibetrag alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Liegt also das Vermögen oder der Wert der Immobilie über dem Freibetrag des Beschenkten, kann der Schenker dies steuerfrei oder steuergünstig übergeben, in dem er das Vermögen zu Lebzeiten in Etappen überschreibt.

Liegt der Immobilienwert über dem persönlichen Freibetrag, dann fällt jedoch Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer für den den Freibetrag übersteigenden Betrag an.

Bleiben wir bei unserem Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter statt des gesamten Hauses zunächst eine der beiden im Haus befindlichen Wohnungen im Wert von 380.000 Euro. Es fällt keine Schenkungssteuer an. Nach Ablauf von 10 Jahren überträgt er seiner Tochter die zweite Wohnung im Wert von 470.000 Euro. Für die den Freibetrag übersteigenden 70.000 Euro wäre dann nur eine Schenkungssteuer von 4.900 Euro (Steuersatz 7 Prozent) fällig.

Richtig schenken

Die Entscheidung, ob Sie eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken oder erst mit dem Tod vererben, darf jedoch nicht aus dem Bauch heraus gefällt werden.

Denn es geht um viel: Bedenken Sie, dass Sie bei einer Schenkung alle Eigentumsrechte abtreten. Das heißt, Sie können zum Beispiel die Immobilie nicht mehr als finanzielle Sicherheit oder Reserve nutzen, sie nicht mehr verkaufen, für den Fall, dass Sie im Alter dringend Geld benötigen. Deshalb muss es im eigenen Interesse sein, dass im Übergabe- oder Schenkungsvertrag der Eigentümer genau festlegt,

  • was bis zu seinem Tod mit der Immobilie geschieht,
  • wie sein Nutzungsrecht aussieht,
  • ob er in der Immobilie wohnen bleiben darf,
  • wer die anfallenden Mieten erhält und
  • ob es ein Rückforderungs- oder Widerrufsrecht gibt.

Übrigens: Ein Schenkungsvertrag muss immer notariell beurkundet werden, unabhängig davon, was jemand verschenken will. Das gilt aber auch und gerade für die Übertragung einer Immobilie.

Unser Rat: Lassen Sie sich auf alle Fälle juristisch von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten. Denn die Tücke steckt bekanntlich im Detail. Rechtsanwälte für Erb- und Schenkungsrecht finden Sie, auch in Ihrer Nähe, hier

Für Klarheit sorgen, Sicherheiten einbauen

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten auf Kinder oder Enkel übertragen möchte, sollte dies wohl überlegt tun und nicht nur, um Steuern zu sparen. Denn zurückfordern ist schwer. Um sich abzusichern, kann zum Beispiel eine Immobilie unter Auflagen bzw. mit Sicherungsklauseln im Vertrag verschenkt werden. Hier gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten.

  1. Die reine Schenkungsvereinbarung
  2. Hier geht die Immobilie unentgeltlich auf den Beschenkten über. Die Schenkung ist im Rahmen der Freibeträge steuerfrei. Der Beschenkte wird im Grundbuch eingetragen und alle Rechte und Pflichten bzw. alle Nutzungsmöglichkeiten und Lasten gehen auf ihn über. Die Eltern können keine Rechte und Ansprüche mehr aus der Immobilie geltend machen.

  3. Eine Schenkungsvereinbarung inklusive lebenslangem Wohnrecht
  4. Besser: Schenken Eltern ihren Nachkommen eine selbstbewohnte Immobilie, sollten sie sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Denn wer ein Wohnrecht hat, kann unverändert weiter in seinem Haus oder seiner Wohnung leben, auch wenn ihm die Immobilie nicht mehr gehört. Dieses Recht wird durch eine Eintragung im Grundbuch abgesichert. Auch spätere Käufer dürfen sich nicht über das Wohnrecht hinwegsetzen.

    Das Wohnrecht erlischt, wenn der Berechtigte stirbt, er nicht mehr die Immobilie nutzen kann, eine eventuell vertraglich festgelegte Frist abläuft oder eine vereinbarte Bedingung nicht mehr erfüllt ist.

  5. Eine Schenkungsvereinbarung inklusive Nießbrauch
  6. Alternativ kann auch ein Nießbrauchrecht vereinbart werden. Dann kann die Wohnung einerseits selbst bewohnt, aber auch vermietet werden. Das ist vor allem sinnvoll, wenn die Wohnberechtigten nicht mehr ihr Wohnrecht ausüben können, beispielsweise wenn sie in ein Pflegeheim müssen. Dann können die Wohnung bzw. das Haus vermietet und aus den Einnahmen die Kosten für das Pflegeheim getragen werden. So ist der Berechtigte auch nach seinem Auszug abgesichert.

    Das Nießbrauchrecht wird wie das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen und bietet damit ebenfalls einen guten Schutz. Es kann nicht bei einem Verkauf der Immobilie oder einer Zwangsversteigerung aufgehoben werden.

  7. Eine Schenkungsvereinbarung plus Leibrente
  8. Hier zahlt das beschenkte Kind den Eltern regelmäßig, meist monatlich, einen festen Betrag. Die vereinbarte Höhe kann per Wertsicherungsklausel an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte der Anspruch als Reallast im Grundbuch eingetragen werden.

  9. Eine Schenkungsvereinbarung plus dauernde Last
  10. Ähnlich wie bei der Leibrente erhalten die Eltern hier Zahlungen seitens der Kinder. Die Höhe des Betrages ist jedoch nicht festgelegt. Vielmehr und können sie sowohl an die Bedürfnisse der Eltern als auch an die Leistungsfähigkeit des Kindes angepasst werden. Die Vereinbarung ist allerdings riskant, insbesondere, wenn die Eltern finanziell auf die Zahlung angewiesen sind. Ein Grundbucheintrag ist nur dann möglich, wenn die für die Zahlung maßgebenden Faktoren fixiert sind.

  11. Eine Schenkungsvereinbarung mit Widerrufsmöglichkeit
  12. Ein Widerrufsvorbehalt bzw. ein Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag verhindern, dass die Beschenkten die Immobilie „verprassen“, sie einem Insolvenzverfahren oder einer Zwangsversteigerung zum Opfer fällt. Auch wenn der Beschenkte vor dem bisherigen Eigentümer stirbt, kann das Widerrufsrecht in Kraft treten. Es wird im Grundbuch durch eine Auflassungsvormerkung der Rückübertragung abgesichert.  

Einen Notar beauftragen

Soll eine Eintragung des Wohnrechts, des Nießbrauchs oder des Widerrufsrechts vorgenommen werden, müssen Sie sich an einen Notar wenden. Das ist schon aufgrund der Eigentumsübertragung notwendig, die mit dem Wohnrecht oftmals einhergeht.

Informieren Sie sich dabei umfassend über die Auswirkungen des Wohn- oder Nießbrauchrechts, damit der Vertrag entsprechend den Vorstellungen aller Parteien aufgesetzt wird und alle mit dem Ergebnis zufrieden sind. Lassen Sie sich juristisch beraten, um genau die Lösung zu finden, die für Sie die Richtige ist.

Schenkung und Versicherungsschutz

Da im Fall der Schenkung der Eigentumsübertragung kein Kaufvertrag zugrunde liegt, gelten für die Wohngebäudeversicherung die Regelungen für Veräußerungen nicht. Das heißt, anders als Käufern steht den Erben bzw. Beschenkten hier kein Sonderkündigungsrecht innerhalb von vier Wochen zu. 

Der Beschenkte muss jedoch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auf seinen Namen abschließen, da der Vertrag des Vorbesitzers personengebunden ist und nicht auf den neuen Eigentümer übergeht.

Was es beim Thema Erbschaft und Vererben zu beachten gilt, stellen wir für Sie in unserem nächsten GEV-Ratgeber zusammen.

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