Nichts hält ewig – Wer ist für die Instandhaltung des Mietobjekts verantwortlich?

Das Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Dokument bei der Neuvermietung von Haus oder Wohnung. Darin werden der Zustand und die Ausstattung des Mietobjektes bei Übergabe genau festgehalten. Für bereits bestehende Mängel ist der Mieter dann nicht verantwortlich. Doch ein Rundum-Sorglos-Paket erhält er auch nicht. 

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Verschleißbedingte Schäden muss er also auf seine Kosten beheben. Diese Instandhaltungspflicht betrifft die Ausstattung und Bausubstanz der Wohnung und umfasst zum Beispiel die Heizungsanlage und das Rohrsystem, Fenster, Steckdosen oder Sanitäreinrichtung.

Natürlich kann es der Vermieter nicht wissen, wenn etwas kaputt geht. Der Mieter muss deshalb Mängel unverzüglich anzeigen, so dass Schäden behoben werden können und Folgeschäden vermieden werden. Der Auftrag an den Handwerker und die Rechnungsbegleichung übernimmt dann der Vermieter.

Veranlasst der Vermieter Reparatur- oder Wartungsarbeiten, muss er den Mieter rechtzeitig vorab informieren. Das sollte mehrere Werktage oder auch bis zu zwei Wochen vor dem Termin passieren. Notfallreparaturen erfolgen hingegen eher kurzfristig. Der Mieter muss in jedem Fall Zugang zur Wohnung gewähren und das war es dann auch schon.

Die Ausnahme von der Regel heißt: „Kleinreparaturklausel“

Über die sogenannte „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag kann der Vermieter seine Mieter verpflichten, kleinere Instandhaltungsmaßnahmen selbst zu zahlen. Die Beauftragung des Handwerkers muss aber auch dann der Vermieter übernehmen. Er übernimmt zunächst die Kosten und trägt das Reparaturrisiko.

Damit die Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss sie folgende Bedingungen erfüllen:

• Es muss sich um Bagatellschäden an Gegenständen handeln, die die Mieter häufig nutzen (z.B. tropfender Wasserhahn oder defekter Duschkopf).
• Ein Betrag oder Prozentsatz als Obergrenze für einzelne und alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres muss schriftlich festgehalten sein.

Es gibt keine gesetzliche Vorschrift über maximale Höchstgrenzen für Einzelreparaturen oder pro Jahr. Als Richtwert gilt jedoch, dass die Kosten im Jahr nicht 8-10% der Jahres-Netto-Kaltmiete übersteigen sollten. Eine einzelne Reparatur sollte nicht über 100 € liegen.

Gut zu wissen: Liegen die Kosten über der vereinbarten Grenze, trägt der Vermieter die Gesamtkosten allein. Das gilt auch, wenn die Kleinreparaturklausel unwirksam ist.

Woran erkennt man eine unwirksame Kleinreparaturklausel?

In der Praxis finden sich viele unzulässige Kleinreparaturklauseln in Mietverträgen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn

• der Mieter verpflichtet wird, selbst einen Handwerker zu beauftragen
• keine Höchstbegrenzung für die Kosten einer Einzelreparatur angegeben ist
• keine oder eine zu hohe Jahresobergrenze für Reparaturen festgelegt wird

Wir empfehlen, die Kleinreparaturklausel bei Abschluss des Mietvertrags zu prüfen.

Von Tapezieren bis Streichen – Was zählt zu den „Schönheitsreparaturen“?

Die Schönheitsreparaturen in einer Wohnung dienen der Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen entstehen. Dazu gehören:

• Tapezieren und Streichen der Wände und Decken
• Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
• Streichen der Zimmertüren
• Streichen der Holzfenster und Eingangstüren von innen

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überträgt der Vermieter in der Regel per Mietvertrag auf den Mieter. Dieser muss dann auch nur das wieder in Ordnung bringen, was er selbst abgenutzt hat. Und es gibt Grenzen, denn nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise:

• Abschleifen von Parkettböden
• Anstreichen von Fußleisten
• Beseitigung von Rissen in Wänden oder Decke

Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen, zu denen er verpflichtet ist, nicht aus, kann der Vermieter Schadenersatzansprüche geltend machen. Das muss aber innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung geschehen, danach gilt die Forderung bereits als verjährt.

Im Mietvertrag kann auch geregelt sein, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt und dafür einen Zuschlag zur Miete berechnet.

Was muss bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen beachtet werden?

Früher galten oft zeitliche Fristen für die Renovierung der Wohnräume, zum Beispiel Küche und Bad alle drei oder Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre. Diese starren Fristen sind mittlerweile nicht mehr zulässig. Ausschlaggebend ist der tatsächliche Zustand der Wände und Decken. Das gilt übrigens auch beim Auszug aus einer bei Mietbeginn renovierten Wohnung: ist der Zustand einwandfrei, muss diese nicht frisch renoviert übergeben werden. Wurde die Wohnung unrenoviert angemietet, muss der Mieter zwar ebenfalls nicht zwingend renovieren. Sollte die Wohnung jedoch in einem deutlich schlechteren Zustand als beim Einzug sein, kann der Vermieter zumindest eine Beteiligung an den Renovierungskosten verlangen.

Die Durchführung der Schönheitsreparaturen sollte „fachmännisch und in mittlerer Art und Güte“ erfolgen, muss aber keinesfalls von einer Fachfirma durchgeführt werden. Wenn Mieterinnen und Mieter einen gleichmäßigen Anstrich ohne Farbnasen hinbekommen, können sie die Malerarbeiten auch selbst durchführen.

Während der Mietzeit können Mieter die Wände nach ihren Wünschen gestalten, ob mit Fototapete oder einem Anstrich in frechem Pink. Beim Auszug kann der Vermieter helle, neutrale und deckende Farben verlangen. Dazu zählt auch beige, empfehlenswert ist jedoch ein weißer Anstrich.

Was ist mit Schäden, die der Mieter verursacht?

Mal abgesehen von der natürlichen Abnutzung des Mietobjekts kann es auch mal passieren, dass der Mieter etwas in der Wohnung kaputt macht. Die Parfumflasche fällt ins Waschbecken und verursacht einen Riss. Oder Der Kochtopf fällt auf den Küchenfußboden und beschädigt eine Fliese. Wenn auch aus Versehen, vom Mieter verschuldete Schäden muss dieser bezahlen.

Hier lohnt sich ein Blick in den Tarif Ihrer Privathaftpflichtversicherung. Viele Produkte sichern sogenannte „Mietsachschäden“ mit ab. Bei uns finden Sie diese und weitere Leistungen in allen drei Care-Tarifen Smart, Top und Max.

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