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Mietminderung - Wann und in welcher Höhe ist sie zulässig?

Schimmel an den Wänden, Baulärm vor dem Haus, ein Wasserschaden oder ein Heizungsausfall: Wer als Mieter Mängel in oder an seiner Wohnung bemerkt, hat schnell den Reflex, seine Mietkosten mindern zu wollen. Doch welche Mängel berechtigen zur Mietminderung? Wie hoch darf die Minderung sein? Und wie muss sich ein Mieter korrekt verhalten? Hier finden Sie die Antworten und alles Wissenswerte dazu.

Eine Frau mit Mütze und Decke friert in ihrer Wohnung. In so einem Fall könnte ein Mietminderung gerechtfertigt sein.

Es gibt einige Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Ein klassisches Beispiel ist eine defekte Heizung oder ein kompletter Heizungsausfall. Allerdings nur im Winter. Im Sommer ist das kein Mietminderungsgrund.

Die meisten Menschen wohnen zur Miete

Fast zwei Drittel der Haushalte in Deutschland wohnten laut Statista im Jahr 2018 zur Miete. Ein Vorteil: Man braucht sich um nichts zu kümmern, denn Vermieter sind für den einwandfreien Zustand der Wohnung verantwortlich. Zeigt sich also ein Mangel in einer Mietwohnung, der die Nutzbarkeit und die Wohnqualität beeinträchtigt, kann ein Anspruch auf Minderung der Miete bestehen. So ist es sogar im Gesetz (§ 536 BGB) verankert.

Gründe für eine Mietminderung

Es gibt vielfältige Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Einige klassische Beispiele:

Defekte Heizung / Heizungsausfall
Wasserschaden / defekte Wasserleitung
Schimmel an Wänden und Decken
Ungezieferbefall
Lärmbelästigung / Ruhestörung
Geruchsbelästigung
Baulärm / Straßenbauarbeiten
Nicht nutzbare Räume oder Balkon
Undichte Fenster / defekte Türen
Gesundheitliche Beeinträchtigung durch Schadstoffbelastung
Vollständiger Ausfall der Elektrizität
Aufzug nicht nutzbar

Höhe der Mietminderung

Ein Mieter ist immer dann dazu berechtigt, die Miete zu kürzen, wenn der Ist-Zustand der Mietsache nicht dem per Vertrag vereinbarten Soll-Zustand entspricht.

Dabei hängt es vom Grad bzw. der Schwere des Mangels und der daraus resultierenden Beeinträchtigung der Wohnqualität ab, wie hoch sich eine Mietminderung bemisst. Auch die Dauer der Einschränkung spielt eine große Rolle. Im Gesetz ist das nicht festgelegt, sodass von Fall zu Fall über die Höhe der Mietminderung entschieden wird. Diese wird üblicherweise in Prozentsätzen bemessen. Ein Heizungsausfall in den Wintermonaten oder ein großflächiger Schimmelbefall kann zu einer Mietminderungsquote von 100 Prozent führen, während ein vergleichsweise kleiner Schaden wie eine vorübergehend ausfallende Beleuchtung auf dem Dachboden oder eine defekte Klingel anders zu bewerten sind und am Ende eher für eine prozentual einstellige Minderung der Miete sorgen.

Es gibt zahlreiche triftige Gründe für eine Mietminderung, als Maßstab dienen ähnlich gelagerte Fälle, über die bereits gerichtlich entschieden wurde. Wobei die Rechtsprechung zur Höhe einer Mietminderung immer nur Anhaltspunkte gibt, die nicht eins zu eins übernommen werden können. Diese Anhaltspunkte in Prozent sind in der aktuellen Mietminderungstabelle aufgeführt.

Bei einem Heizungsausfall im Winter ist die Raumtemperatur entscheidend. Ab 14 Grad und weniger gilt die Wohnung als unbewohnbar, eine Mietminderung von 100 Prozent ist dann möglich. Bei einem Schimmelbefall sollte immer ein Experte zu Rate gezogen werden, um das Ausmaß der Beeinträchtigung einzuschätzen.

Ein Wasserschaden kann ganz unterschiedlich bewertet werden, je nach Ausmaß der Einschränkungen in der Wohnung. Kleinere Schäden wie abblätternde Tapeten oder Flecken an der Wand ziehen laut verschiedenen Urteilen nur eine minimale Mietminderung im eher einstelligen Prozentbereich nach sich. Steht dagegen die Wohnung unter Wasser oder müssen Trocknungsgeräte zum Einsatz gebracht werden, fallen in der Regel Minderungen der Miete im Bereich von 50 Prozent und mehr an.

Bei Straßenarbeiten und Baulärm ist es ähnlich unterschiedlich. Geringer Lärm vor dem Haus rechtfertigt gegebenenfalls eine Mietminderung von zirka zehn Prozent, während eine Baustelle direkt vor einer Erdgeschosswohnung mit 25 Prozent und mehr bewertet werden kann, weil der Mieter durch die Lärm- und Schmutzbelästigung nicht mehr die Fenster öffnen möchte und sollte.

Beispielrechnung einer Mietminderung

Der Immobilienmakler „Homeday“* hat eine Beispielrechnung für eine Mietminderung erstellt:

Ausgangsfall: Eine Mietwohnung mit einer Bruttowarmmiete von 1.000 Euro. Im Mietshaus ist der Fahrstuhl im Zeitraum vom 1. bis 16. Juni defekt.

Schritt 1: Minderungsquote berechnen: Für einen defekten Fahrstuhl beträgt die Minderungsquote anhand der Mietminderungstabelle: (1000:100) x 14 = 140 Euro

Schritt 2: Dauer des Mietmangels, hier insgesamt 16 Tage: (140:30) x 16 = 74,66 Euro

Schritt 3: Anteil der Wohnfläche Da durch den Ausfall des Fahrstuhls die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt war, muss die Wohnfläche nicht anteilig berechnet werden: (74,66:100) x 100 = 74,66 Euro

Ergebnis: Der Mieter kann eine Mietminderung in Höhe von 74,66 Euro im besagten Monat geltend machen.

Unerhebliche Mietmängel

Nicht jeder Mangel berechtigt automatisch dazu, weniger Miete zahlen zu müssen. Bei eher unerheblichen Mietmängeln wie einer defekten Steckdose, einem fehlenden Anschluss für die Waschmaschine im Bad, fehlenden Fußleisten oder gelegentlichem Hundegebell ist eine Minderung der Miete nicht möglich. Auch bei einem Heizungsausfall im Sommer ist eine Mietminderung unzulässig, solange die Heiztherme noch Warmwasser liefert. Und bautypische Eigenschaften einer Altbauwohnung wie knarrendes Parkett oder Zugluft muss ein Mieter ebenfalls hinnehmen.

Mietminderung richtig einfordern

Wichtig für Mieter: Eine Mietminderung muss dem Vermieter immer angekündigt werden. Dabei sollten Sie als Mieter den Vermieter darüber in Kenntnis setzen, dass Sie die monatlichen Zahlungen bis zur Beseitigung des Mangels mindern oder bis zur Klärung nur unter Vorbehalt weiter vollständig leisten.

Der Mieter meldet und beschreibt den konkreten Mangel, der die Nutzbarkeit des Wohnraums einschränkt oder die Wohnqualität beeinträchtigt. Die Ursache für den Mangel braucht der Mieter nicht zu kennen oder mitzuliefern. Einen formellen Antrag auf Mietminderung muss der Mieter nicht stellen, aber der Vorgang sollte unbedingt auch in schriftlicher Form erfolgen. Dabei kann der Mieter dem Vermieter gleich eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm reicht es aus, dass der Mieter beschreibt, um welche Art es sich handelt. Dabei könnten Angaben zu Dauer und Uhrzeiten wichtig sein.

Erst nachdem der Mieter den Vermieter über den Mangel oder Schaden informiert hat, darf er die Miete mindern.

Wie weiter oben bereits beschrieben, richtet sich die Höhe der jeweiligen monatlichen Mietminderung prozentual nach Art und Ausmaß des Mangels und den daraus resultierenden Einschränkungen (Orientierung: Mietminderungstabelle). Das muss immer im Einzelfall betrachtet werden. Eine hohe Mietminderung einfach durchzusetzen, ohne ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter geführt zu haben, kann sich für den Mieter später negativ auswirken: Sollte sich herausstellen, dass der Mangel durch den Mieter selbst verursacht wurde, kann das im Extremfall zur fristlosen Kündigung führen. Behält der Mieter einfach mehr als zwei Monatsmieten ein, droht ebenfalls eine Kündigung durch den Vermieter.

Empfehlenswert ist es immer, den geminderten Mietanteil so lange auf die Seite zu legen, bis der Mangel behoben wurde. Sollte sich herausstellen, dass Sie nicht zur Minderung berechtigt waren, könnten Sie so den Mietrückstand sofort ausgleichen.

Berechnungsgrundlage: Warm- oder Kaltmiete?

Laut Bundesgerichtshof (BGH) ist als Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung immer die Bruttomiete heranzuziehen, also Warmmiete. Oder anders gesagt: die Kaltmiete plus der Nebenkosten. Dabei ist es unerheblich, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung beglichen werden.

Mietminderung rückwirkend möglich?

Eine Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, ist nur in Ausnahmefällen möglich. Grundsätzlich gilt der Zeitpunkt, an dem der Vermieter über einen vorhandenen Mangel in Kenntnis gesetzt und um die Beseitigung gebeten wurde. Hier ist nicht entscheidend, wann der Vermieter ein Schreiben erhalten hat bzw. in schriftlicher Form unterrichtet wurde. Ist der Vermieter zum Zeitpunkt der Mängelmeldung im Urlaub, gibt es ebenfalls eine Möglichkeit der rückwirkenden Mietminderung. Genauso wenn der Vermieter darüber informiert wurde, dass die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt wird.

Musterbrief für eine Mietminderung

Auf Juraforum.de findet sich Musterbrief, wie eine Mängelanzeige mit angekündigter Mietminderung aussehen kann.

Rechte des Vermieters

Ein Vermieter kann einer Mietminderung widersprechen. Gründe dafür wären: Der beanstandete Mangel ist unerheblich, der Mieter hat die Mietminderung vorher nicht angekündigt oder der Schaden ist vom Mieter selbst verursacht worden. Sollte ein Mangel vom Mieter beanstandet werden, der beim Einzug bereits bekannt war, kann eine Mietminderung ebenfalls unwirksam sein.

Einfach kündigen darf ein Vermieter aufgrund einer Mietminderung nicht. Es sei denn die Minderung ist überzogen und der Mieter behält mehr als zwei Monatsmieten ein.

Absicherung für Vermieter

Für den Vermieter können Mietminderungen zu unangenehmen finanziellen Verlusten führen. Bei größeren Schäden sind sie doppelt betroffen. Sie müssen die Beseitigung der Mängel bezahlen und erhalten deutlich weniger Miete.

Die gute Nachricht ist: Die GEV bietet in ihrer Wohngebäudeversicherung eine Absicherung für Vermieter an. Ein Mietausfall durch berechtigte Mietreduzierung nach einem Versicherungsfall ist hier automatisch mitversichert.

Darüber hinaus gibt es den Zusatzbaustein VermieterPlus, der mit der Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden kann. Hierüber sind Vermieter gegen weiteres Unheil versichert.

Laden Sie auch unseren Ratgeber für Vermieter und Verwalter herunter. Darin gehen wir auf die wichtigsten Versicherungen für Vermieter und Verwalter ein.