Was ist eine Eigentümerversammlung und was sollten Eigentümer und Verwalter wissen?
Die Wohnungseigentümerversammlung ist das wesentliche Verwaltungsgremium für Mitglieder einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Ziel einer Eigentümerversammlung ist die Klärung aller wichtigen Belange im Zusammenhang mit der Immobilie. Alles, was ausdrücklich die Gemeinschaft betrifft, wird im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung thematisiert und beschlossen.
Verwalter bestellen
Zu den Aufgaben einer Eigentümerversammlung gehört die Entscheidung darüber, einen Verwalter zu bestellen. Seit kurzem können sich WEGs aber auch selbst verwalten.
Verwaltungsbeirat
Die Eigentümerversammlung kann einen Verwaltungsbeirat aus ihrer Mitte wählen. Der Verwaltungsbeirat ist ein freiwilliges Verwaltungsorgan der WEG. Er soll den Verwalter unterstützen und ist ein wichtiges Bindeglied zwischen den einzelnen Eigentümern und der Verwaltung.
Der Verwaltungsbeirat überprüft zum Beispiel die Jahresabrechnung, die dann der Versammlung vorgestellt wird. Die Wohneigentümerversammlung entlastet den Verwalter und verabschiedet den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr. Dieser kann auch Sonderumlagen umfassen. Sonderumlagen sind die Kosten, die nicht über das monatliche Hausgeld gezahlt werden.
Baumaßnahmen
Baumaßnahmen, Reparaturen und Sanierungen, die alle Miteigentümer betreffen, werden während der Versammlung diskutiert und entschieden. Die Summen, die für diese Maßnahmen anfallen, sind mitunter sehr, sehr hoch. Daher werden hierfür oft die beteiligten Fachleute eingeladen, welche die Bauvorhaben erläutern und Rede und Antwort stehen.
Wichtige Fakten zur Eigentümerversammlung
Die Wohneigentümerversammlung wird mindestens einmal im Jahr vom Verwalter oder dessen Stellvertreter einberufen. Ist kein Verwalter vorhanden, ist es die Aufgabe des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates die Vollversammlung einzuberufen. Gibt es weder Verwalter noch Verwaltungsbeirat, wählt die Gemeinschaft einen Miteigentümer, der als Versammlungsleiter auftritt und die Tagesordnungspunkte der Versammlung festlegt.
Als bevollmächtigte Vertreter eines Miteigentümers können auch Rechtsanwälte oder Steuerberater mit Vollmacht eine Eigentümerversammlung einberufen.
Eine Versammlung kann auch untersagt werden: Eigentümer benötigen dafür jedoch eine einstweilige Verfügung. Ein Grund dafür könnte sein, dass ein Beschlussgegenstand weitere Informationen oder Angebote erfordert.
Gründe für die Einberufung einer Eigentümerversammlung sind unter anderem:
- Vorstellung der Jahresabrechnungen.
- Zahlungsrückstände einzelner oder mehrerer Miteigentümer
- Planung baulicher Maßnahmen
- Genehmigungspflichtige Umbauwünsche von Miteigentümern
- Eigentümerwechsel
- Vorstellung und Verabschiedung des Wirtschaftsplans
Regelung für Veränderungen am Wohnungseigentum
Nicht für alle Maßnahmen wird das Votum der Wohneigentümerversammlung benötigt. Aber Maßnahmen einzelner Parteien, die optische Auswirkungen auf den Außenbereich oder die Bausubstanz haben, sind auf jeden Fall genehmigungspflichtig. Dies gilt auch für geplante Maßnahmen die Gebäudesicherheit und den -Bestand. Das gleiche gilt bei Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum. Denn widerspricht die Eigentümerversammlung bereits vorgenommenen baulichen Maßnahmen, können teure gerichtliche Prozesse und Rückbaumaßnahmen drohen.
Gemeinschaftsordnung
Die Grundlage hierfür bildet die Gemeinschaftsordnung. Hier werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Die Gemeinschaftsordnung wird in der Regel ganz zu Anfang festgelegt, nachdem der Grundeigentümer die Teilungserklärung abgegeben hat. Geregelt werden hier die Nutzung der Wohnanlage, Sondernutzungsrechte und die Verteilung der Stimmrechte.
Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung
Für die Versammlungen gilt der Begriff der Nichtöffentlichkeit. Das heißt, teilnahmeberechtigt sind nur die Mitglieder der WEG. Eingeladen werden - innerhalb der üblicherweise zweiwöchigen Ladungsfrist - alle Gemeinschafts-Mitglieder, die ein Stimmrecht haben. Eine juristische Pflicht zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen existiert jedoch nicht. Auch können Wohnungseigentümer die Versammlungen vorzeitig verlassen. Ist eine Teilnahme aus welchen Gründen auch immer nicht möglich, kann ein bevollmächtigter Stellvertreter schriftlich vorab bestimmt werden, auf den das Stimmrecht übergeht. Als externe Personen können beispielsweise Juristen oder Architekten, Bauleiter oder Ingenieure eingeladen werden, die einen wichtigen Beitrag zu einem oder mehreren Eigentümerversammlungs-Tagesordnungspunkten leisten können.
Eigentümerversammlungs-Tagesordnung
Für die Eigentümerversammlungs-Tagesordnung ist der Verwalter verantwortlich. Über den Verwaltungsbeirat können Eigentümer die Tagesordnung mitbestimmen. Die Bereitstellung der Versammlungs-Tagesordnung im Vorfeld stellt sicher, dass Miteigentümer einfacher eine Teilnahme-Entscheidung treffen können. Die einzelnen Themen sollten leicht verständlich formuliert werden. Es muss erkennbar sein, was diskutiert werden soll und zu welchen Themen Beschlüsse gefasst werden müssen. Gerade bei anfallenden Kosten sollten die Tagesordnungspunkte eine leichte Meinungsbildung und eine schnelle Beschlussfindung erlauben. Bei den jährlichen ordentlichen Miteigentümerversammlungen gehören unter anderem folgende Punkte auf die Agenda:
- wirtschaftliche Jahresberichte
- Verwalterentlastung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr
- Beschlüsse zu neuen Wirtschaftsplänen
Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Je nach angewendetem Stimmprinzip ist festgelegt, wie die Stimmen der Wohnungseigentümer bei Abstimmungen gezählt werden. Folgende Stimmprinzipien sind üblich:
- Kopfprinzip (jeder Wohnungseigentümer eine Stimme)
- Wertprinzip (Anzahl der Miteigentumsanteile = 1 Stimme für alle Anteile)
- Objektprinzip (Anzahl der Einheiten: 1 Einheit = 1 Stimme).
Wichtig für die Beschlussfähigkeit ist insbesondere die Anwesenheit einer ausreichenden Mehrheit von Eigentümern als Teilnehmer. Sind zu wenige stimmberechtigte Eigentümer (oder Stellvertreter oder Bevollmächtigte) anwesend, stellt dies einen formellen Mangel dar. Dieser wiederum kann gefasste Beschlüsse anfechtbar machen. Beispielsweise kann dies nach einem Eigentümerwechsel problematisch werden, wenn neue Eigentümer nicht rechtzeitig informiert wurden. Die Beschlussfähigkeit ist gegeben, wenn wenigstens 50 % der Eigentümeranteile durch Eigentümer oder Bevollmächtigte vertreten sind. Verlassen Mitglieder der Miteigentümerversammlung die Zusammenkunft, kann die Beschluss- und Handlungsfähigkeit verfallen. Verwalter müssen dann einen neuen Termin einberufen.
Haben Wohnungseigentümer während der Eigentümerversammlung ihre Stimme abgegeben, kann diese später nicht widerrufen werden, sofern eine Abstimmung beschlussfähig erfolgte.
Eine Anfechtung von Beschlüssen ist demnach möglich, wenn keine Beschlussfähigkeit vorlag und die Abstimmung trotzdem durchgeführt wurde. Allerdings muss die Anfechtung binnen Monatsfrist nach Beschlussfassung vor Gericht geltend gemacht werden. Geschieht dies nicht, wird selbst ein rechtswidriger Beschluss wirksam. Relevant ist der Eingang des Schriftstücks beim zuständigen Gericht ab dem Beschluss-Datum. Ein Brief an Hausverwaltungen oder Verwaltungsbeiräte ist nicht ausreichend für den Widerspruch. Auch hier gilt: Der eigenen Stimmabgabe können Stimmberechtigte nicht widersprechen.
