Wohnung über Airbnb vermieten: Eine Frage der Erlaubnis
Wollen Sie als Mieter Teile Ihrer Wohnung über eine Vermietungsplattform wie Airbnb & Co. an Dritte vermieten, handelt es sich de facto um eine Untervermietung - und der muss der Vermieter nach § 540 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zustimmen. Aus gutem Grund: Ein Vermieter hat ein grundlegendes Interesse daran, genau überblicken zu können, wer die Wohnung nutzt. So ist es naturgemäß eher die Seltenheit, dass ein gängiger Wohnungsmietvertrag eine Klausel zur Untervermietung an unbekannte und beliebige Personen enthält.
Gerne wird an dieser Stelle auf den § 553 BGB verwiesen: Hier erhält der Mieter auch dann ohne ausdrückliche Erlaubnis das Recht zur Untervermietung, sollte er ein berechtigtes Interesse nachweisen. Der Vermieter kann nur bei Nachweis eines wichtigen Grundes die Untervermietung verweigern. Das Problem bei dieser Argumentation liegt jedoch darin, dass die Aussichten auf
Deswegen gilt:
Bevor Sie sich mit dem zeitweisen Vermieten Ihrer Zimmer über Airbnb & Co. befassen, benötigen Sie eine schriftliche Erlaubnis vom Vermieter, sofern Sie selbst Mieter sind. Werden Sie nämlich ohne dieses Einverständnis tätig, können Vermieter Sanktionen verhängen – vom Verbot der künftigen Untervermietung bis hin zur Kündigung des Mietvertrages.
Über Airbnb vermieten: Regionale Vorgaben beachten
Ein weiterer Punkt, der der kurzfristigen Vermietung von Wohnräumen über Airbnb entgegenstehen kann, ist die Frage der Zulässigkeit: Eine ganze Reihe deutscher Städte hat Zweckentfremdungsverbote für Wohnraum erlassen, um die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Das Ausmaß der Vorgaben ist unterschiedlich: In Hamburg konnten Sie bisher zum Beispiel ohne Probleme Ihre Wohnung an Gäste vermieten, solange diese Ihr Hauptwohnsitz ist und dies nur gelegentlich geschieht. Aktuell gibt es den Plan, dies auf maximal 2 Monate pro Jahr zu beschränken. In Berlin benötigen Sie gar eine behördliche Erlaubnis zur Vermietung von Ferienwohnungen. Vermieten Sie hingegen ohne Genehmigung, drohen drastische Bußgelder. Einige Städte streben jedoch eine Einigung mit Airbnb und Co. an, wonach dann pro Übernachtung ein Tourismusbeitrag an die betroffene Stadt entrichtet wird.
Deswegen gilt:
Informieren Sie sich also zunächst, ob in Ihrer Region Einschränkungen für das kurzfristige Vermieten von Wohnräumen an Gäste gelten und holen Sie bei Bedarf eine entsprechende Genehmigung ein.
Gewerbe oder nicht – Frage im Vorfeld klären
Das Vermieten von Wohnräumen an Dritte kann durchaus Einnahmen erbringen und somit ein Gewerbe darstellen – und wäre somit gegenüber dem Gewerbeamt anzeigepflichtig. Das ist beispielsweise der Fall, wenn
- Sie auf eigene Rechnung und Verantwortung Ihre Wohnung vermieten
- und damit Gewinne erzielen wollen.
Sollten Sie jedoch nur gelegentlich und für kurze Zeit über Airbnb vermieten und keine zusätzlichen Leistungen, wie beispielsweise die Reinigung der Räume, erbringen, stellt sich die Situation anders dar.
Deswegen gilt:
Wenden Sie sich bei Fragen an das für Sie zuständige Gewerbeamt, um Probleme von vornherein zu vermeiden und alle notwendigen Schritte zu erledigen.
Airbnb-Vermietung unbedingt schriftlich regeln
Wenn Sie als Gastgeber über Airbnb Ihre Wohnung vermieten, schließen Sie einen Mietvertrag. Das funktioniert zwar auch mündlich, zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie dies jedoch am besten schriftlich erledigen. Halten Sie dabei folgende Punkte fest:
- Wie hoch ist die Untermiete?
- Wann und auf welchem Weg soll sie bezahlt werden?
- Welcher Hausrat und welche Räume werden dem Untermieter zur Nutzung überlassen?
- In welchem Zustand wurden dem Untermieter die Räume übergeben?
- Wie viele Schlüssel wurden ausgehändigt?
- Welche Verbote, wie beispielsweise Haustier- oder Rauchverbot, soll der Untermieter einhalten?
- Welche Kaution für eventuelle Schäden wollen Sie vereinbaren?
Deswegen gilt:
Je besser Sie sich vertraglich vereinbaren, desto reibungsloser wird die Vermietung laufen. Denken Sie auch an Ihre Hausratversicherung, die sich nicht auf Personen, sondern auf das Inventar Ihrer Wohnung bezieht. Trotzdem sollten Sie den Versicherer darüber in Kenntnis setzen, dass Sie über Airbnb Ihre Wohnung vermieten.
Wichtige Absicherungen für Wohnung organisieren
Natürlich sind Probleme nicht ausgeschlossen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten: Einerseits kann Ihr Hausrat beschädigt werden, andererseits können Dritte, beispielsweise durch Lärm in den Wohnräumen, beeinträchtigt werden. Auch hier greift das BGB, nämlich § 540 Abs. 2, der die Verantwortung dafür eindeutig dem Mieter zuschreibt – auch bei Erlaubnis der kurzfristigen Untervermietung. Der Vermieter kann den Mietvertrag bei wiederholten Lärmbelästigungen im Übrigen kündigen.
Um eventuellen finanziellen Folgen entgegenzuwirken, empfiehlt sich der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung und einer passenden Hausratversicherung. Allerdings sollte der Versicherungsgesellschaft mitgeteilt werden, dass eine Untervermietung über Airbnb & Co. geplant ist. Ob diese dann die Hausratversicherung zu den üblichen Bedingungen weiterführt, ist eine andere Frage. Umso wichtiger ist eine Bestätigung des Versicherungsschutzes, nur dann können Sie wirklich sichergehen. Ebenso sinnvoll ist die Vereinbarung einer Kaution. Im Ernstfall steht diese dann dem Mieter zur Verfügung, um Forderungen zu bestreiten.
Deswegen gilt:
Mieter sollten alle Gegenstände, die sie nicht zur Verfügung stellen wollen, aus den Räumen entfernen sowie mit Hausratversicherung und Privathaftpflichtversicherung für Sicherheit sorgen. Der Versicherungsumfang der Gastgeberversicherung, die beispielsweise Airbnb anbietet, reicht nicht aus.
Wohnung vermieten: Die Steuern nicht vergessen
Sobald Sie Einkünfte aus der Untervermietung Ihrer Wohnung erzielen, die die Hauptmiete übersteigen, sind diese auch zu versteuern.
Deswegen gilt:
Nehmen Sie mehr ein, als Sie an Ihren Vermieter bezahlen, werden diese Einkünfte steuerpflichtig. Auch hier empfiehlt sich die Absprache mit dem zuständigen Finanzamt im Vorfeld.
