Bauleitung und Probleme: Wer zahlt für welche Art von Schäden?
Der Bau geht zügig voran seit dem Spatenstich. Die Baugrube ist ausgehoben und das erste Material geliefert. Die Begehung mit der Bauleitung verläuft ohne Probleme und bei Verlassen der Baustelle ist alles noch im Soll. Doch nachts kommt alles anders: Der angekündigte leichte Regenschauer hört nicht auf und wird zum Starkregen. Regentropfen prasseln auf das Baumaterial ein und Wassermassen füllen die Baugrube auf. Am morgen danach steht der Bauherr vor der Baustelle und überlegt fassungslos: Was mache ich jetzt? Und wer zahlt für den Schaden?
Solche Szenen sind unschön, aber leider eine Realität bei Bauprojekten. Bauherrn werden vom Wetter überrascht und von Vorschriften, Regeln und Dokumentationen überschwemmt. Die Überwachung der Bauarbeiten und die Sicherung der Baustelle kommen erschwerend hinzu. Da ist es leicht, den Überblick zu verlieren, was Mängel und Schäden zur Folge haben kann. Um das zu verhindern, werden oftmals Bauleiter beauftragt, die auf die Überwachung und Steuerung von komplexen Bauprojekten spezialisiert sind.
Bei ihnen laufen die Fäden des Projektes zusammen und unter ihrem wachsamen Auge werden Probleme entdeckt und gelöst. Das erfolgt im besten Fall vor dem Bau, im zweitbesten Fall während des Baus und schlimmstenfalls nach der geleisteten Arbeit. Denn Probleme beim Bau fangen meist klein oder bei der Planung an und potenzieren sich gegen Ende und ziehen dann astronomisch teure Folgekosten nach sich.
In diesem Artikel erfahren Sie, was eine gute Bauleitung ausmacht, wer bei Schäden zahlt und wie Sie sich gegen Probleme beim Hausbau versichern können.
Bauleitung: Definition und Pflichten
Für jedes Bauprojekt muss eine Bauleitung bestimmt werden. Das erfolgt schon früh mit dem Bauantrag, der bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird. Als Bauleitung fungieren kann der Bauherr selbst, wenn dieser eine Bauvorlageberechtigung besitzt, oder eine beauftragte externe Bauleitung. Oftmals werden dafür Architekten beauftragt, die bereits die Planung übernommen haben und später die Realisierung überwachen. Bauträger oder Bauunternehmer können diese Rolle jedoch auch einnehmen.
Mit der Baubeginnsanzeige wird zudem erneut die zuständige Bauleitung der Behörde mitgeteilt. Die Bauleitung ist ab dann dafür zuständig, dass die Ausführung des Bauprojekts allen Vorschriften, allen entworfenen Plänen und den Vorstellungen des Bauherrn entspricht.
Wird eine Bauleitung engagiert, so übernimmt und steuert diese alle Prozesse der Bauausführung: Von den Anfängen der Baustelle bis zur Abnahme des fertig gebauten Hauses. Doch auch im Hintergrund überwacht die Bauleitung den Bauablauf und dokumentiert diesen. So stellt sie sicher, dass z. B. alle Rechnungen ordnungsgemäß eingehen, Mängel erfasst werden und dass der Zeitplan eingehalten wird.
So erkennen Sie eine kompetente Bauleitung
Eine kompetente Bauleitung erkennen Sie bereits im Erstgespräch. Wenn die Bauleitung Sie darüber aufklärt, wie Sie als Bauherr mitwirken und welche Prozesse auf Sie zukommen, ist es bereits ein erstes gutes Zeichen. Folgende drei Tätigkeiten sollten Teil der Planung mit Ihnen sein:
- Regelmäßige Baubesprechung
- Regelmäßige Baubegehung
- Fortlaufende Dokumentation des Baus
Bei der Baubesprechung kommen alle beim Bau involvierten Akteure regelmäßig zusammen. Bauherr, Bauleitung, Beteiligte an der Planung und beteiligte ausführende Unternehmen sitzen dann an einem Tisch und tauschen sich aus: Was ist der aktuelle Stand? Gibt es Baumängel? Welche Aufgaben stehen noch aus? Ein solches Treffen sollte mindestens einmal im Monat stattfinden und mit einem Protokoll festgehalten werden.
Eine Baubegehung kann die Bauleitung entweder alleine oder mit dem Bauherrn durchführen. Dabei wird mindestens einmal die Woche die Baustelle selbst begutachtet und darin ausgeführte Bauaufgaben bewertet. Der Fortschritt und entdeckte Mängel werden dann in einem Begehungsprotokoll dokumentiert.
Ebenfalls wichtig ist ein fortlaufendes geführtes Bautagebuch, mit dem die Bauleitung den kompletten Bauablauf dokumentiert. Eine Aktualisierung sollte täglich erfolgen und vom Bauherrn sowie den am Bau beteiligten Unternehmen gegengezeichnet werden. Heutzutage setzt sich die digitale Form immer stärker durch, was die Kommunikation und den Einsatz von Fotos und Videos erleichtert.
Lassen Sie sich zudem einen Nachweis über eine Berufshaftpflichtversicherung zeigen. Wenn nämlich Schadensersatzansprüche entstehen, hilft eine solche Haftpflichtversicherung dabei, dass Sie als Bauherr Ihre Ansprüche schneller geltend machen können.
Was tun, wenn der Bau schief läuft?
Probleme begleiten jede Baustelle, aber eine gut geführte Projektführung erkennt diese frühzeitig und steuert effektiv dagegen. Passiert das nicht, läuft der Bau irgendwann schief. Wenn Sie als Bauherr merken, dass die Qualität der Arbeit nachlässt, müssen Sie folgende Schritte einleiten:
- Dokumentieren Sie Mängel mit Fotos und Videos
- Machen Sie die Bauleitung oder das beteiligte Unternehmen auf diese Mängel aufmerksam
- Setzen Sie bei Nicht-Reaktion eine zeitliche Frist zur Gewährleistung
- Wenn auch diese Frist verstreicht, sollten Sie rechtliche Schritte formgerecht einleiten
Die Bauleitung ist je nach Vertrag für die Gewährleistung des Projektes zuständig. Das bedeutet, dass alle im Vertrag eingeforderten Leistungen in einer zufriedenstellenden Qualität und ohne Mängel umgesetzt werden müssen. Dabei muss die Bauleitung darüber hinaus sicher stellen, dass das Bauwerk der Baugenehmigung, den Plänen, den Leistungsbeschreibungen sowie den örtlichen Gesetzen entspricht. Ist das nicht der Fall, kann die Bauleitung gegenüber dem Bauherrn dafür haften.
Wie Sie Baumängel am besten feststellen und worauf Sie beim Hausbau achten sollen, erfahren Sie in unserer Ratgeber-Reihe zum Thema "Baumängel beim Hausbau".
Bauleitung und Probleme beim Bau: Wer zahlt?
Eine kaputte Arbeitsplatte in der Küche wird beispielsweise von der Betriebshaftpflichtversicherung der Handwerker beglichen, wenn diese den Schaden verursacht haben. So ein Schadensfall ist unangenehm, aber vergleichsweise schnell und günstig behoben. Ganz anders sieht es aus, wenn Starkregen die Baustelle heimsucht oder bereits eingebaute Heizungsanlagen nachts abgebaut und gestohlen werden.
Für solche unvorhergesehenen Ereignisse ist eine Bauleistungsversicherung gedacht. Mit ihr werden entstandene Schäden reguliert, damit der Bau so schnell wie möglich wieder aufgenommen werden kann und der Budgetplan erhalten bleibt.
Die richtigen Versicherungen für den Hausbau
Wenn Sie einen Neubau in Auftrag geben, ist eine Bauleistungsversicherung ein wichtiger Baustein für den optimalen Schutz. Damit sichern Sie Ihren Bau vor höherer Gewalt, Sabotage & Vandalismus, unbekannten Baugrundeigenschaften und den Folgekosten von Konstruktions- und Materialfehlern ab. Mit einem Einmalbetrag haben Sie einen wichtigen Bestandteil des Baurisikos für den gesamten Bauprozess abgesichert.
Mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung schützen Sie sich vor den finanziellen Ansprüchen anderer, die durch Ihre Baustelle zu Schaden gekommen sind. Das kann Außenstehende sowie Handwerker betreffen und wird oft durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verursacht. Diese Haftpflichtversicherung senkt für Sie das finanzielle Risiko des Bauvorhabens.
In unserem Ratgeber für Versicherungen für Bauherrn finden Sie eine weiterreichende Zusammenfassung für Versicherungen, die Ihnen beim Bau Sicherheit geben.
Fazit: So lösen Sie Probleme mit der Bauleitung
Kein Bau läuft wirklich reibungslos. Die besten Bauprojekte sind diejenigen, die aufkommende Probleme schnell erkennen und lösen. Das gilt auch für Ihr Haus: Eine effektive Planung gepaart mit der richtigen Projektleitung und zuverlässigen Dienstleistern ist quasi ein Garant für Erfolg bei Ihrem Bauvorhaben. Sie sollten daher keinen Schritt überhasten und jeden Schritt durchdenken.
Eine gute Bauleitung erkennen Sie an den Details: Werden Projektschritte richtig dokumentiert? Werden Protokolle effektiv erstellt, Anruf entgegen genommen oder überhaupt Besprechungen einberufen? Nimmt man sich für Sie Zeit? Wenn die Warnsignale angehen und die Qualität sinkt, müssen Sie der Sache proaktiv nachgehen. Setzen Sie Fristen, kommunizieren Sie Ihre Wünsche und zeigen Sie entdeckte Mängel an. Werden Sie dann alleine gelassen, können Sie bereits beim Bauprozess Änderungen vornehmen und Dienstleister sowie die Bauleitung austauschen.
Für das Bauvorhaben ist der Versicherungsschutz sehr wichtig. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt das finanzielle Risiko gegen die finanziellen Ansprüche anderer Personen ab und die Bauleistungsversicherung sichert Sie gegen Sachschäden am Bauobjekt selbst ab. Mit beiden Versicherungen haben Sie unvorhergesehene Fälle, die den Bau verzögern und zu hohen Kosten führen, abgesichert und können sich voll auf das Bauprojekt selbst konzentrieren.
