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Baumängel – Worauf Sie beim Hausbau achten sollten!

Baumängel, Teil 1

Jedes Haus ist anders, jedes Wohngebäude hat seinen ganz eigenen Charakter. Und so sind auch bauliche Mängel, Bauschäden oder Fehler am Bau meist nicht zu vergleichen. Dennoch: Es gibt Bereiche im Haus, die typischerweise für einen Baumangel und in der Folge für Schäden am Gebäude prädestiniert sind. Lesen Sie, was die häufigsten Baumängel sind, wie Sie sie erkennen und was Sie bei der Bauabnahme zu beachten haben.

Zur Verhinderung von Baumängeln sollte ein Bauherr seine Baustelle sehr regelmäßig aufsuchen, da Handwerker im Zweifel sonst allein entscheiden.

Auf einer Baustelle können Fragen auftauchen, die eine schnelle Entscheidung benötigen. Daher sollte ein Bauherr seine Baustelle täglich aufsuchen und alle Bauschritte dokumentieren. Das kann bei der Feststellung von Baumängeln hilfreich sein.

Baubranche boomt

Unverändert boomt die Baubranche. Ein Rückgang des Bauvolumens ist nicht in Sicht. Doch das bleibt nicht ohne Folgen für die Bauqualität. So steigen die Baumängel, Schäden und Schadenskosten dramatisch an. Ganz zu schweigen von dem Ärger, den zusätzlichen Kosten und dem Zeitaufwand, den Fehler am Bau verursachen.

Laut Bauschadenbericht 2018 des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) (https://www.bsb-ev.de/ ) hat sich die Anzahl der Bauschäden bei neugebauten Wohngebäuden seit Beginn des Baubooms 2009 um 89 Prozent erhöht. Lagen die Bauschadenkosten in 2006/2008 durchschnittlich bei 49.000 Euro, sind sie in 2018 auf knapp 84.000 Euro gestiegen.

Grund sind vor allem die hohen Auslastungen der Handwerksbetriebe, der große Mangel an Fachkräften sowie Termindruck und eine unzureichende Bauplanung. Immer strengere gesetzliche Anforderungen sowie komplexe Technik und spezielle Bauteile erhöhen die Fehleranfälligkeit bei der Planung und Bauausführung.

Was ist ein Baumangel?

Einfach ausgedrückt liegt ein Baumangel vor, wenn der Soll- und der Istzustand eines Neubaus voneinander abweichen. Rechtsgrundlage für die Definition von Baumängeln ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 633 BGB). Danach liegt für ein Bauwerk ein so genannter Sach- oder Baumangel vor, wenn

  • die im Bauvertrag vereinbarte und geschuldete Beschaffenheit des Gebäudes (Bauwerks) nicht mit der tatsächlichen Bauleistung übereinstimmt
  • die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht erfüllt ist (ist bei Bauvorhaben nur ausnahmsweise entscheidend, da das Bauwerk ohnehin bestimmte Eigenschaften besitzen muss) oder
  • die gewöhnliche Verwendung bzw. eine normalerweise zu erwartende Qualität, z. B. im Hinblick auf Technik, Erscheinungsbild und Dauerhaftigkeit nicht erreicht ist. Das heißt, es ist relevant, was üblich ist und der Bauherr bzw. Käufer normalerweise verlangen und erwarten kann.

Ganz wichtig: Achten Sie auch darauf, dass dem Bauvertrag auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde gelegt wird. Nach den VOB müssen die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik eingehalten werden. Das sind technische Qualitätsstandards, die Handwerker, Bauunternehmer und Architekten dem Bauherrn zu liefern haben. Ist das nicht der Fall, liegt ein Baumangel vor.

Die zehn häufigsten Baumängel

Bauliche Mängel und in der Folge Schäden am Gebäude kosten viel Nerven, Zeit und Geld. Genau das, was viele Bauherren nicht haben. Laut einer gemeinsamen Studie des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung  in Hannover treten pro Bauvorhaben knapp 20 Baumängel und Baufehler auf. Sie zu beseitigen macht nicht selten bis zu 10 Prozent der Bausumme aus.

Es gibt Baumängel, die kommen gehäuft vor, andere dagegen nur selten. Das hat der Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau e.V., ein Netzwerk unabhängiger Bau-Sachverständiger, festgestellt und die Top Ten der Baumängel aufgelistet. Auf diese Baufehler sollten Sie besonders achten:

  1. Risse im Putz und/oder Risse im Mauerwerk
  2. Durchfeuchtung von Fensterlaibungen
  3. Undichte oder fehlende Dampfsperren
  4. Bodeneinschubtreppe falsch eingebaut
  5. Nichtentlüfteter Spitzboden
  6. Undichter Keller
  7. Risse in Holzbauteilen
  8. Entwässerung von Kelleraußentreppen
  9. Risse im Estrich
  10. Undichte Lüftungsanlagen

Baumängel erkennen

Ganz klar: Je früher Sie einen Baumangel feststellen, reklamieren und beheben lassen, desto besser. Das reduziert den Aufwand und alle daraus resultierenden negativen Folgen wie Bauschäden, Verzögerungen beim Bau oder Mehrkosten.

Doch wie erkenne ich einen Baumangel? Handelt es sich um einen Riss im Mauerwerk, eine kaputte Fliese, eine schief gesetzte Wand oder ein falsches, nicht ausgewähltes Bauteil, sind das offensichtliche Baumängel, die Sie als Laie ohne Probleme erkennen.

Doch die meisten Bauherren sind nicht vom Fach. Das erschwert es, die verborgenen Baumängel festzustellen. Dazu gehören Wärmebrücken, unzureichender Schallschutz, fehlerhafte Abdichtungen oder Fehler an der technischen Ausstattung. Aber genau diese Mängel haben oft schwere Bauschäden zur Folge – ob Schimmel im Keller, Feuchtigkeit im Mauerwerk, Wärmeverluste, störende Schallausbreitung, nicht funktionierende Geräte …

Übrigens: Wärmebrücken sind Bauteile, die Wärme rascher nach draußen transportieren als die angrenzenden Bauelemente. Dadurch geht Wärme verloren, es bildet sich verstärkt Tauwasser und in der Folge Schimmel.

Deshalb unser Rat: Gehen Sie regelmäßig, am besten täglich auf die Baustelle – vor allem, wenn die Handwerker schon oder noch da sind. Denn nicht nur die Kontrolle ist wichtig, sondern oft haben die Handwerker auch Fragen zu eventuellen Bauausführungen. Ist der Bauherr nicht greifbar, entscheidet der Handwerker auch schon mal selbst.

 

Baustellenbesuche dokumentieren

Halten Sie nach jedem Baustellenbesuch den Baufortschritt in einem Bautagebuch fest!

  1. Welche Handwerker waren auf der Baustelle?
  2. Woran wurde gearbeitet?
  3. Wie war das Wetter?
  4. Gab es Besonderheiten?
  5. Sind Ihnen Baumängel aufgefallen?
  6. Wenn ja, welche und haben Sie diese gleich reklamiert?

Machen Sie Fotos von festgestellten Baumängeln – sowohl Übersichtsaufnahmen als auch Bilder aus der Nähe, am besten mit angelegtem Zollstock. Generell sollten Sie regelmäßig die Baustelle, den Baufortschritt und neue Installationen fotografieren. Das hilft als Beweismittel bei eventuellen Mängelrügen.

Und ganz wichtig: Ziehen Sie neben dem Bauleiter oder Architekten regelmäßig einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu, der die jeweiligen Bauleistungen und Bauabschnitte unter die Lupe nimmt.

Abnahme von Bauleistungen

Besondere Aufmerksamkeit gilt für die Bauabnahme. Bestehen Sie immer auf einer förmlichen Bauabnahme auf der Baustelle vor Ort. Denn nur die Mängel, die vor der Abnahme festgestellt und im Bauabnahmeprotokoll dokumentiert werden, geben Ihnen auch das Recht, die Abnahme zu verweigern und damit auch die Schlusszahlung ganz oder teilweise zurückzuhalten. Die Höhe richtet sich nach den Kosten für die Schadenbeseitigung. Alle Baumängel, die erst nach der Abnahme offensichtlich bzw. geltend gemacht werden, sind im Rahmen der Gewährleistungspflicht zu beseitigen.

Deshalb: Unterschreiben Sie das Bauabnahmeprotokoll nur dann, wenn Sie sich ganz sicher sind, dass keine oder nur noch minimale Baumängel bzw. Bauschäden bestehen. Sonst laufen Sie Gefahr, sich großen Ärger und hohe Kosten einzuhandeln. Denn mit der Unterschrift auf dem Bauabnahmeprotokoll bestätigen Sie, dass das Bauunternehmen und die am Bau beteiligten Handwerker sorgfältig und mängelfrei gearbeitet haben. Die Verantwortung für Mängel und Schäden am Bau, alle Gefahren und Risiken gehen ab diesem Zeitpunkt auf Sie über. Und die Gewährleistungsfrist beginnt.

Engagieren Sie – wenn nicht schon während der Bauphase erfolgt – einen Bausachverständigen, der Sie bei der Abnahme der Bauleistungen begleitet und die Baumaßnahme umfassend prüft. In jedem Falle sollten Sie aber an Hand einer Bauabnahme-Checkliste den fertigen Bau bis in jedes Detail prüfen.

Tipp: Hier können Sie eine Checkliste für die Bauabnahme und ein Muster-Bauabnahmeprotokoll kostenlos herunterladen:

Was Sie tun können, wenn trotz aller Vorsichtsmaßnahmen, Kontrollen etc. Baumängel und Schäden am Gebäude auftreten und wie Sie zu Ihrem Recht kommen, lesen Sie in Teil 2 unseres Ratgebers zu Baumängeln: Mängelrüge - Baumängel richtig anzeigen

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