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Immobilie richtig vererben

Wer denkt schon gerne über seinen Tod nach. Doch wer ein Eigenheim hinterlassen wird, sollte sein Erbe rechtzeitig regeln, nicht zuletzt, um Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden. Lesen Sie in unserem GEV-Ratgeber, welche Möglichkeiten es gibt, um eine Immobilie zu vererben und worauf es zu achten gilt.

Handschriftlich und mit Füller beschriebener Briefumschlag: "Testament". Um ein Haus richtig zu vererben, sollte ein Testament aufgesetzt werden.

Ein Testament sollten Sie verfassen, wenn Sie sicherstellen wollen, dass Ihre Immobilien an diejenigen geht, die Sie sich als Erben wünschen. Andernfalls tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft.

Was wird in Deutschland vererbt?

Immobilien sind ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Oft mit viel Herzblut und auch Entbehrungen geschaffen, sind das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ganz besondere, individuelle Wertobjekte, die Eltern gerne an ihre Kinder weitergeben und erhalten möchten.

Gemäß einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge  wird in Deutschland von 2015 bis 2024 ein Vermögen im Wert von 3,1 Billionen Euro vererbt. Davon entfallen gut 42 Prozent auf Immobilien. Im Jahr 2018 wohnten laut Statista 42,1 Prozent aller deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden. Davon haben wiederum 15 Prozent ihre Immobilie geerbt. Knapp 58 Prozent waren Mieter.

Wie kann ich ein Haus vererben

Auch wenn große Vermögen vererbt werden, in über der Hälfte der Fälle wechseln Häuser und Vermögenswerte ohne eine letztwillige Verfügung des Erblassers ihren Eigentümer. Dann kommt die gesetzliche Erbfolge zum Tragen.

Mit einem Testament oder einem Erbvertrag lässt sich dagegen jedoch genau festlegen, wer einmal Ihre Immobilie bekommt und was mit ihr passieren soll. Natürlich kann man auch schon zu Lebzeiten sein Haus oder die Eigentumswohnung an die nachfolgende Generation verschenken. Dadurch können Kinder oder Enkel zum Teil erheblich Erbschaftssteuer sparen. Worauf es hierbei ankommt, lesen Sie in unserem Ratgeber „Immobilien verschenken statt vererben“. Bitte hierzu verlinken.

Wenn nichts geregelt ist: Gesetzliche Erbfolge

Gibt es kein Testament, dann bestimmt die gesetzliche Erbfolge – geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 1924ff BGB  –, wer was vom Nachlass bekommt.

Je nach Verwandtschaftsgrad erhalten die Angehörigen einen Erbanteil. Der hinterbliebene Ehepartner wird beim Erbe als Erstes berücksichtigt. Danach unterscheidet das Gesetz nach Erben erster bis fünfter Ordnung:

  • Erben 1. Ordnung: Ehepartner, Kinder, Enkel, Urenkel
  • Erben 2. Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen und deren Kinder
  • Erben 3. Ordnung: Großeltern, Onkel/Tante, Cousin/Cousine und deren Kinder
  • Erben 4. Ordnung: Großonkel/-tante und deren Kinder
  • Erben 5. Ordnung: noch entferntere Verwandte

Hierbei gilt: Die Erben 2. Ordnung erben nur, wenn es keine Erben 1. Ordnung gibt. Gibt es auch keine Erben 2. Ordnung, geht der Nachlass an die Erben 3. Ordnung.

Einen Sonderstatus nimmt der überlebende Ehepartner ein. Er bekommt immer einen Anteil des Nachlasses, unabhängig davon, ob es weitere Erben gibt. Grundsätzlich stehen ihm Hochzeitsgeschenke und Gegenstände aus der gemeinsamen Wohnung oder dem Haus zu. Die Höhe seines Erbes hängt vom vereinbarten Güterstand ab, also ob das Vermögen beiden Ehepartnern gemeinsam gehört oder jeder sein eigenes Vermögen behält.

Wichtig: Der Ehepartner ist in der gesetzlichen Erbfolge nur Alleinerbe, wenn es keine Erben 2. und 3. Ordnung gibt. In diesem Fall erhalten diese nämlich ebenfalls einen Teil vom Erbe. Der überlebende Ehepartner wird also durch die gesetzliche Erbfolge nur bedingt abgesichert, da er unter Umständen andere Erben auszahlen muss.

Sie haben also mit der gesetzlichen Erbfolge keinen Einfluss darauf, wie Ihr Nachlass – ungeachtet von Wünschen und Familiensituation – verteilt wird. Mitunter erbt jemand, den Sie gar nicht bedenken wollten. Und unter Umständen erben mehrere Personen zu gleichen Teilen und bilden eine Erbengemeinschaft, aus der sich nicht selten eine Streitgemeinschaft bildet.

Dieses Konfliktpotenzial lässt sich vermeiden: mithilfe eines Testaments oder eines Erbvertrags.

Wunscherben bedenken: Mit einem Testament

Mit einem Testament legt der Erblasser zu Lebzeiten selbst fest, wer und wie viel nach seinem Tod von seinem Vermögen inklusive Immobilien erben soll – und natürlich auch, wer nichts bekommt. Als Erben kommen nicht nur Verwandte infrage, sondern auch Freunde, Bekannte oder Vereine können mit dem Erbe bedacht werden. Und für den Fall, dass ein Erbe die Erbschaft ausschlägt, kann ein Ersatzerbe benannt werden.

Durch eindeutige und unmissverständliche Formulierungen im Testament lässt sich außerdem verhindern, dass das Haus mehreren Personen zu gleichen Teilen gehört und unter Umständen verkauft werden muss, weil die Erben sich nicht einigen können. Sinn macht es daher in vielen Fällen, nur eine Person zum Erben Ihrer Immobilie zu bestimmen (siehe hierzu aber auch Pflichtteilsansprüche). Darüber hinaus kann im Testament ein Vermächtnis angeordnet werden. Das heißt, dass eine Person, die nicht Erbe ist, trotzdem einen Gegenstand, eine Wohnung oder eine Geldsumme erhalten soll.

Möchten Sie als Erblasser sicherstellen, dass Ihrem letzten Willen auch wirklich entsprochen wird, können Sie im Testament einen Testamentsvollstrecker benennen. Das ist gerade auch für eine Immobilie interessant, wenn im Testament festgelegt ist, dass das vererbte Haus innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht verkauft werden darf.

Wichtig: Pflichtteilsansprüche beachten

Legt der Erblasser zum Beispiel im Testament nur einen Erben, einen Alleinerben, fest, werden dadurch aber andere Verwandte nicht vollständig enterbt. Denn das Gesetz sieht einen sogenannten Pflichtteil vor. Er entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Zu den Erbpflichten des Alleinerbenden gehört es dann, an die berechtigten Ehe- und Lebenspartner, Eltern oder Kinder des Verstorbenen den Pflichtteil auszubezahlen.

Problem ist, dass dieser Pflichtteil nach Einforderung sofort fällig wird. So besteht die Gefahr, dass der Erbe hierfür eventuell das Haus schnell und vielleicht sogar unter Wert verkaufen muss.

Unser Rat: Lassen Sie sich auf alle Fälle juristisch von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten. Denn die Tücke steckt auch beim Abfassen eines Testaments oder eines Erbvertrags im Detail. Rechtsanwälte für Erbrecht gibt es, auch in Ihrer Nähe, hier oder hier.

Verbindlich festlegen: der Erbvertrag

Alternativ zum Testament kann der Erblasser auch einen Erbvertrag abschließen, um seinen Nachlass zu regeln. Der entscheidende Unterschied ist, dass im Vergleich zum Testament beim Erbvertrag sowohl der Erblasser, der gibt, als auch der Erbe, der eventuell eine Gegenleistung für das Erbe erbringen soll, zustimmen müssen.

Der Vorteil des Erbvertrags, der im Beisein aller Vertragsparteien von einem Notar beurkundet werden muss, ist, dass der Erblasser etwas vom Begünstigten erhält. So kann zum Beispiel der Erblasser als Gegenleistung für seine Immobilie eine Pflegeleistung oder ein lebenslanges Wohnrecht für den überlebenden Partner aushandeln. Das ist insbesondere bei unverheirateten Paaren interessant, wenn die Kinder das Haus erben, aber der Partner in der Immobilie für bestimmte Zeit oder bis zu seinem Lebensende wohnen bleiben soll.

Im Gegensatz zum Testament hat der Erbvertrag eine höhere Verbindlichkeit. Einseitige Änderungen des Vertrages sind zum Nachteil der anderen Vertragspartei nicht möglich. Beide Parteien haben Änderungen zuzustimmen. Gerade mit einem Erbvertrag ist eine Immobilie noch besser vor Erbstreitigkeiten geschützt. Und Sie stellen sicher, dass sie im Familienbesitz bleibt.

Erbschaftssteuer: Wie hoch ist sie?

Wer erbt, muss je nach Wert der Immobilie bzw. des gesamten Vermögens Erbschaftssteuer bezahlen. Um unnötig hohe Steuerforderungen zu vermeiden, sollten Sie die folgenden Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze im Auge behalten:

Steuerklassen und Freibeträge für eine Erbschaft nach § 15 ff ErbStG

Tabelle Steuerklassen und Freibeträge und Erbschaftshöhe.

Quelle: Gesetze im Internet 

Steuersätze nach Steuerklassen und Erbschaftshöhe nach § 19 ErbStG

Tabelle Steuerklassen und Erbschaftshöhe.

Quelle: Gesetze im Internet 

Eine Beispielrechnung:

Eine Mutter hinterlässt entsprechend ihrem Testament Sohn A ein Haus im Wert von 500.000 Euro und Sohn B ihr zweites Haus im Wert von 550.000 Euro. Jeder der beiden Söhne muss den den Freibetrag von 400.000 Euro übersteigenden Betrag mit einem Steuersatz von 11 Prozent (Tabelle 2) versteuern. Für Sohn A sind das 11.000 Euro Erbschaftsteuer und für Sohn B 16.500 Euro.

Würde die Mutter statt Sohn B ihren Enkel E (= Sohn von B) im Testament als Erbe einsetzen, hätte dieser 350.000 Euro mit einem Steuersatz von 15 Prozent zu versteuern. Das wären 52.500 Euro, also deutlich mehr als der Sohn an Erbschaftsteuer zu leisten hätte.

Ausnahme für die engsten Familienangehörigen: Bewohnte der Verstorbene oder Erblasser bis zu seinem Tode die Immobilie selbst, ist der hinterbliebene Ehegatte von der Erbschaftssteuer befreit, sofern er das Haus oder die Wohnung mindestens zehn Jahre selbst nutzt. Das ändert auch nichts, wenn der Erbe beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen muss. Auch für Kinder gilt dieser Vorteil. Hier ist Steuerfreiheit allerdings auf eine Wohnfläche bis zu 200 Quadratmeter begrenzt. Liegt die Wohnfläche der geerbten Immobilie bei 280 Quadratmeter, so müssen 80 Quadratmeter mit dem Verkehrswert versteuert werden.

Absicherung: Besonderheiten beim Versicherungsschutz

Da im Fall der Erbschaft einer Immobilie der Eigentumsübertragung kein Kaufvertrag zugrunde liegt, gelten für die Wohngebäudeversicherung die Sonderregelungen für Veräußerungen nicht. Das heißt, anders als Käufern steht den Erben hier kein Sonderkündigungsrecht innerhalb von vier Wochen zu. Hier kann erst zum Ende des Versicherungsjahres gegebenenfalls auf eine günstigere bzw. leistungsstärkere Versicherung gewechselt werden.

Wichtig: Der Erbe muss jedoch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auf seinen Namen abschließen, da der Vertrag des Vorbesitzers personengebunden ist und nicht auf den neuen Eigentümer übergeht.

 

 

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