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Mieterhöhung – was Vermieter und Mieter beachten müssen

Die Interessenlage ist klar: Der Vermieter möchte eine möglichst hohe Miete einnehmen, der Mieter möglichst wenig bezahlen. Mieterhöhungen sorgen immer wieder für Streit. Dabei gibt es dafür klare rechtliche Vorgaben. Hier die wichtigsten Fakten und Regeln für das Heraufsetzen der Miete, die beide Seiten kennen sollten.

Frau liest verärgert den Brief ihres Vermieters mit der Ankündigung einer Mieterhöhung.

Ein Brief vom Vermieter kündigt eine Mieterhöhung an. Das kann wirklich niemand gebrauchen, das ist sehr ärgerlich. Aber unter bestimmten Bedingungen ist es erlaubt und leider auch notwendig. Wir erklären, worauf Mieter und Vermieter achten müssen, wenn die Miete erhöht werden soll.

Mieterhöhungen sind unangenehm

Mieterhöhungen gehören zu den unangenehmeren Dingen des Lebens, und zwar für beide Seiten. Für den Mieter sowieso, weil es ans Portemonnaie geht. Aber auch für den Vermieter als Überbringer schlechter Nachrichten. Und oft entwickeln sich daraus Reibereien, die vermieden werden könnten.

Gesetzliche Regelungen für Mieterhöhung

Der Gesetzgeber regelt die Miethöhe und die Mieterhöhungen in den Paragrafen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), in § 558 heißt es: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“

Im BGB ist verankert, dass eine Mieterhöhung nur in zwei Fällen rechtmäßig ist, nämlich nach Vereinbarung und nach Gesetz.

Ebenfalls im Gesetz festgelegt sind:

Ankündigung der Mieterhöhung
Begründung der Mieterhöhung
Zustimmung der Mieterhöhung
Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung

Vermieter haben demnach das Recht, eine Mieterhöhung ohne Absprache mit dem Mieter zu verlangen, um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen (siehe BGB-Auszug oben). Oder weil Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden. Dagegen findet eine Vereinbarung einer Erhöhung zwischen Vermieter und Mieter in Form einer Staffel- oder Indexmiete statt.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Um einen Richtwert für ortsübliche Vergleichsmieten zu erstellen, werden im sogenannten Mietspiegel die Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden. Die Gemeinde- oder Stadtverwaltung kann Auskunft darüber geben, wie hoch der Mietspiegel für den Wohnort aktuell liegt.

Für diese Art der Mieterhöhung müssen Vermieter folgende Bedingungen erfüllen:

Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigern, das schreibt per Gesetz die sogenannte Kappungsgrenze vor. In Städten mit angespannter Wohnungslage liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich in Form von Brief, E-Mail oder Fax mitteilen.
Die Mieterhöhung muss begründet sein, sich also auf den Mietspiegel der Gemeinde bzw. Stadt oder auf das Gutachten eines Sachverständigen beziehen. Das muss für den Mieter nachvollziehbar sein, beispielsweise mit Angaben zum Mietspiegel.
Erst nach zwei vollen Kalendermonaten darf die Miete erhöht werden. Anders gesagt: Der neue Mietbetrag darf erst mit Beginn des dritten Monats gelten.
Die letzte Mieterhöhung muss mehr als 15 Monate zurückliegen. Erfolgt diese in einem kürzeren Abstand, muss der Mieter diese Erhöhung nicht hinnehmen und kann die Zustimmung dafür verweigern.

Dem Mieter bleiben nun zwei Monate, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist, und um der Mieterhöhung zuzustimmen oder das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Dieses Recht haben Mieter, sofern die Mieterhöhung nicht in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, sondern aufgrund der Anpassung auf die Vergleichsmiete oder Modernisierungsarbeiten (siehe unten) erfolgt ist. Das Sonderkündigungsrecht beinhaltet, dass der Mieter nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten muss, sondern das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei Monaten beenden kann.

Recht des Vermieters: Reagiert der Mieter in den zwei Monaten nicht auf das Schreiben zur Mieterhöhung, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen.

Mieterhöhung nach Staffel- oder Indexmiete

Andere Maßnahmen zur Mieterhöhung sind die Staffelmiete oder die Indexmiete, die jeweils bereits im Mietvertrag enthalten sind. Dadurch steigt die Miete kontinuierlich, was Erhöhungen immerhin planbar macht.

Bei der Staffelmiete vereinbaren beide Parteien im Mietvertrag eine jährliche Erhöhung der Miete. Dadurch sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, auch wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt. Einzige Ausnahme: die Anpassung der Vorauszahlung für die Betriebskosten.

In der Staffelmiete muss der jeweils neue Mietbetrag exakt beziffert werden, eine prozentuale Erhöhung ist nicht zulässig. Und auch die Zeitpunkte für die neuen Beträge sind genau festgehalten, dabei darf die erste Mieterhöhung frühestens nach zwölf Monaten erfolgen. Bei der Staffelmiete muss der Vermieter eine Mieterhöhung nicht mehr begründen und der Mieter weiß genau, was auf ihn zukommt. Allerdings weiß er auch, dass eine Mieterhöhung in jedem Fall kommt und nicht vermeidbar ist.

Der Lebenshaltungsindex bestimmt die Indexmiete. Die Parteien vereinbaren, dass die Miete jährlich nach eben diesem Lebenshaltungsindex angepasst werden darf und mit Beginn des übernächsten Monats nach Erklärung des Vermieters zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Staffelmiete wird bei der Indexmiete nur der erste Mietbetrag genau im Vertrag festgelegt. Künftige Mieterhöhungen hängen vom Lebenshaltungsindex bzw. Verbraucherpreisindex ab, der einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt für alle privaten Haushalte ermittelt wird. Gemäß dieser Inflationsrate kann die Indexmiete steigen. Hier ist allerdings der Vermieter verpflichtet, die Mieterhöhung anzukündigen und die neue Miethöhe genau zu benennen sowie die Berechnung dazulegen, die dazu führt. Der Mieter kann die Mieterhöhung nachvollziehen und muss keine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete befürchten – allerdings kann der Mieter auch nicht widersprechen und muss den neuen Betrag akzeptieren. Wie hoch die Mieterhöhung nach dem Index sein wird, ist für den Mieter nicht planbar, auch muss er bei der Indexmiete bei einer Modernisierung gegebenenfalls eine zusätzliche Erhöhung hinnehmen.

Aber: Trotz der vertraglichen Vereinbarung können sich Mieter auf die ortsübliche Mietpreisbremse berufen, wenn eine Mieterhöhung diese Grenze übersteigt.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Nach einer Modernisierung des Mietobjekts kann der Vermieter eine außerordentliche Mieterhöhung verlangen. Die Maßnahmen müssen laut BGB spätestens drei Monate vor Beginn des Projekts schriftlich angekündigt werden, mit folgenden Daten: Beginn und Dauer der Arbeiten, Art und Umfang der Modernisierung, die daraus resultierende Mieterhöhung, die voraussichtlichen Betriebskosten und dem Hinweis darauf, dass die Möglichkeit besteht, der Mieterhöhung aufgrund eines Härtefalls zu widersprechen. Die Mieterhöhung kann erst erfolgen, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind, auch darüber muss der Mieter in einem Schreiben informiert werden.

Acht Prozent des Kostenaufwands der Modernisierung kann der Vermieter dauerhaft auf die Jahreskaltmiete aufschlagen. Aber auch hier sind Fristen und Beträge gesetzlich begrenzt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden, sofern die Miete zuvor mindestens sieben Euro pro Quadratmeter betrug. War die Miete zuvor niedriger (netto kalt), darf sie um maximal zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angepasst werden.

Werden die Maßnahmen an mehreren Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten gemäß § 559 BGB angemessen auf alle betreffenden Mieter zu verteilen. Und hat der Vermieter öffentliche Fördermittel erhalten, um die Modernisierung durchzuführen und somit seine eigenen Sanierungskosten gesenkt, reduziert das die Mieterhöhung.

Es gibt aber Unterschiede zwischen Modernisierung und Reparaturen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen. Auch das legt der Gesetzgeber fest (§ 555 b, BGB).

Als Modernisierungen gelten bauliche Veränderungen, die

Energie sparen
den Wasserverbrauch reduzieren
den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
neuen Wohnraum schaffen
keine Erhaltungsmaßnahmen sind

Wertsteigernde Modernisierungen wie Wärmedämmung des Gebäudes, neue Fenster, der Einbau eines Fahrstuhls oder eine energetische Sanierung, die zur Senkung der Heizkosten führt, rechtfertigen demnach eine Mieterhöhung. Für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen wie dem Austausch einer defekten Leitung oder einer Schimmelentfernung darf der Vermieter hingegen keine Erhöhung der Miete einfordern.

In einigen Fällen lässt sich nicht eindeutig klären, ob es um eine Modernisierung oder eine Instandsetzung handelt. Hier sollten Mieter bei einer Aufforderung zur Mieterhöhung deshalb prüfen, ob es sich bei den angekündigten Arbeiten wirklich um eine Modernisierung handelt.

Energetische Sanierungen werden oft begleitet von baulichen Maßnahmen, die zu Beeinträchtigungen im Wohnraum wie Lärm, Dreck oder Einrüsten eines Gebäudes. Hier wird das Mietminderungsrecht laut Paragraf 536 BGB für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen.

Fehler vermeiden oder genau hinsehen: Worauf Vermieter und Mieter achten sollten

In etwa einem Viertel der Fälle verlangen Vermieter mehr als ihnen zusteht, stellten die Mietervereine fest. Etwa weil die Vermieter den Mietspiegel falsch angewendet haben und die für eine Mieterhöhung zugrunde gelegten Zahlen nicht korrekt sind. D.h., Mieter sollten ein sogenanntes Mieterhöhungsbegehren ihres Vermieters genau durchsehen und gegebenenfalls von einem Experten prüfen lassen.

Vermieter könnten zunächst in einem Gespräch mit dem Mieter klären, ob eine Mieterhöhung womöglich durch eine einvernehmliche Anpassung gelöst werden kann. Diese ergänzt dann den bestehenden Mietvertrag und ist für beide Seiten einfacher und angenehmer. Ist das nicht möglich, so muss der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich verfassen und alle formalen Details beachten. Besonders wichtig ist dabei, dass die Mieterhöhung nachvollziehbar und im gesetzlichen Rahmen berechnet wurde. Die schriftliche Begründung soll klar darlegen, wie die Mieterhöhung zustande kommt und ab wann sie in Kraft treten wird.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen können Vermieter sehr viele Fehler machen, die dazu führen, dass dieses ungültig ist oder erst später durchgesetzt werden kann. Fehlerhaft berechnete oder nur falsch kommunizierte Mieterhöhungen sind unbegründet bzw. formal unwirksam.

Das Schreiben an den Mieter darf keine inhaltlichen Fehler aufweisen wie eine falsch angegebene Wohnfläche oder falsche Daten und unkorrekt errechnete Beträge.

Verpflichtende Bestandteile in einem schriftlichen Mieterhöhungsbegehren:

korrekte Adressierung und Datierung
das Mieterhöhungsverlangen muss sich an alle Parteien im Mietvertrag richten
neuer Mietbetrag und Differenz zur bisherigen Miete
sachliche Begründung der Mieterhöhung
richtige Einordnung der Wohnung im Mietspiegel (der dem Schreiben beigefügt werden sollte)
Erklärung der Fristen (Erhöhung erst zu Beginn des dritten folgenden Kalendermonats)
bei Anpassung an die Vergleichsmiete: förmliche Aufforderung, der Erhöhung zuzustimmen
bei Modernisierungen: Verweis auf BGB-Paragraf; Erhöhungsbetrag nachvollziehbar errechnen; Gesamtkosten aller Baumaßnahmen nennen; logischer Verteilerschlüssel bei mehreren betroffenen Wohnungen

Stiftung Warentest* hat in einer Tabelle die Regeln für die verschiedenen Ausgangssituationen bei Mieterhöhungen anschaulich zusammengefasst.