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Fertighaus oder Massivhaus: Was ist besser?

In den letzten Jahren stieg der Anteil von Fertighäusern bei Neubauten rasant an: Bereits 20% aller Immobilien werden auf diese Weise gebaut. Für viele Bauherren sind die Vorteile gegenüber Massivhäusern überzeugend genug, um die Nachteile aufzuwiegen.

Ein vorgefertigtes Bauteil kann aus der kompletten Seitenwand eines Stockwerks bestehen. Ein Kran hebt es an die richtige Stelle. Dann erfolgt umgehend die Montage. Eine Wand steht. Der Bau eines Fertighauses dauert auf diese Art nur drei Tage.  Der Innenausbau erfolgt natürlich im Anschluss und kann mehrere Wochen dauern. Er umfasst das Verlegen und Montieren aller Leitungen und Installationen, Dämmungen und Isolierungen. Und dann erst wird tapeziert.

Die vorgefertigten Bauteile werden mit einem Kran an die richtige Stelle gehoben und sofort montiert. Schon steht die erste Wand. Der Bau eines Fertighauses erfolgt in ca. 3 Tagen. Der Innenausbau ist exklusive.

Fertighaus oder Massivhaus: Planung und Gestaltung

Ein Fertighaus ist ein Gesamtpaket, wohingegen ein Massivhaus ein Projekt ist.  Mit einem Fertighaus geben Sie gestalterische Freiheiten ab. Hier gilt: gekauft wie gesehen. Bei Massivhäusern haben Sie deutlich mehr Einfluss auf die individuelle Gestaltung der Immobilie, auch während der Bauarbeiten.

Doch was anfänglich wie ein Nachteil aussieht, entpuppt sich als großer Vorteil: Bei Fertighausanbietern können Sie Musterhäuser besichtigen. Bei einer solchen Besichtigung können Sie mit eigenen Augen sehen, wie das Haus am Ende aussehen wird: Das ist deutlich greifbarer als abstrakte Pläne oder 3D-Modelle. Sie können sich schon überlegen wohin die Couch kommt, wo die Eßecke und wie das Gästebad ausgestattet ist.

Bei Fertighäusern sollten Sie mehr Aufwand in die Planungsphase investieren. Denn individuelle Wünsche können zwar erfüllt werden, aber Änderungswünsche während der kurzen Bauphase können meistens nicht umgesetzt werden. Die Wände in der Werkstatt müssen hergestellt und vor Ort zusammengebaut werden. Darüber hinaus erschweren die exakt aufeinander abgestimmten Bauphasen nachträgliche Anpassungen.

Fertighaus oder Massivhaus: Bauzeit

In kurze Bauzeit ist einer der größten Vorteile bei den Fertighäusern: Vom Spatenstich bis zur Fertigstellung vergehen nur zwei bis drei Tage. Hinzu kommt, dass witterungsunabhängig gebaut werden kann, weil die Einzelteile nicht aufgebaut und getrocknet, sondern nur zusammengefügt werden müssen.

Bei Massivhäusern sieht es anders aus: Hier müssen Sie mindestens sechs Monate einplanen, die sich durch Bauunterbrechungen weiter in die Länge ziehen können. Unter anderem gibt es längere Trocknungsphasen, ehe die Bauarbeiten fortgesetzt werden können.

Die längere Bauzeit ist eine der treibenden Kostenfaktoren für Bauherren und ein Risikofaktor, der bei Fertighäusern reduziert wird. Die Bauphase stellt eine finanzielle Doppelbelastung

Fertighaus oder Massivhaus: Baukosten

Mit einem Fertighaus haben Sie ein festes Budget mit wenig Abweichung nach oben oder unten. Diese Kosten sind vertraglich fixiert und dadurch planbar. Höhere Baukosten weisen die Massivhäuser durch die deutlich längere Bauzeit ohnehin auf. Und: Mehr als 70% aller Bauvorhaben in Deutschland sind spürbar teurer als geplant. Dieses Risiko gibt es bei Fertighäusern nicht.

Andererseits lässt sich nicht sagen, dass Fertighäuser per se günstiger sind als Massivhäuser. Zu der günstigsten Variante, die als Mindestpreise ausgegeben ist, landet jede Abweichung von der Standardausführung als Posten auf der Endabrechnung. Denn Abweichungen bedeuten für den Fertighaus-Anbieter zusätzliche Planung, Arbeit und Material und schlagen daher als Extrakosten zu Buche.  

Darüber hinaus gibt es bei Fertighäusern - genau wie bei Massivhäusern - Kosten, die nicht im Hauspreis enthalten sind:

Zusätzliche Kosten bei allen Hauskäufen

  • Grundstück: Die Hersteller von Fertighäusern können sich zwar um den Kauf des Grundstückes kümmern. Aber da es nicht im Hausmindestpreis enthalten ist, kommen die Kosten fürs Grundstück obendrauf, inklusive Gebühren für den Notar und für den Grundbucheintrag.
  • Gutachten für Boden und Grundstück: Ein Gutachten ist Pflicht für jedes Bauvorhaben und in den Kosten eines Fertighauses nicht enthalten.
  • Grunderwerbsteuer: Der Kaufpreis eines Fertighauses enthält diese Art Steuern nicht, da man nur ein Haus kauft. Für das Grundstück wird aber die Grunderwerbssteuer fällig. Sie ist von Land zu Land und sogar innerorts unterschiedlich hoch.
  • Bau eines Fundaments: Kein Haus kann ohne Fundament oder Bodenplatte gebaut werden. Aber nicht alle Fertighaus-Anbieter bauen Fundamente und so ist der Baupreis dafür im Hauspreis nicht enthalten. Hier kommen daher auf jeden Fall zusätzliche Kosten auf die Bauherren zu.    
  • Bestellung eines Bausachverständigen für die Abnahme: Hier sollten Sie nicht sparen! Reklamationen von Baumängeln  können nur geltend gemacht werden, wenn ein Gutachten eines Bausachverständigen vorliegt. Nur ein Experte kann bei der Abnahme Fehler entdecken und protokollieren.
  • Anschluss an das Versorgernetz: Diese Kosten sind nicht im Kaufpreis enthalten und müssen bei der Gemeinde erfragt werden. Achtung: Kosten für Bauvorhaben der Gemeinde können über eine lange Zeit, sogar nach Jahrzehnten, auf die Eigentümer umgelegt werden.

Fertighaus oder Massivhaus: Bauweise

Die Bauweise ist die Ursache für einige Nachteile beim Fertighaus. Die Wände sind zum Beispiel nicht massiv, was zu einer geringeren Wärmespeicherfähigkeit und einem schlechteren Schallschutz bei den Böden führen kann. Moderne Fertighäuser sind zwar hinreichend isoliert und erfüllen sogar die hohen Energieeffizienzstandards für eine Förderung durch die KfW-Bank, aber Massivhäuser sind durch ihre Bauweise hier dennoch im Vorteil.

Nicht nur die Wärmespeicherung, sondern auch die Robustheit spricht für ein Massivhaus. Bei einem Rohrbruch entstehen zum Beispiel geringere Folgekosten als bei Fertighäusern. Die Wände von Fertighäusern sind nämlich Spezialanfertigungen. Solche Wände zu reparieren oder zu ersetzen, ist teuer. Hinzu kommt im Falle der Fertighäuser eine größere Anfälligkeit für Ungezieferbefall, der durch die organischen Materialien in den Wänden gedeiht.

Die robusten Wände der Massivhäuser sind auch widerstandsfähiger gegenüber Witterung und bringen daher auch eine hohe Lebensdauer von mehr als 100 Jahren mit sich. Die Lebensdauer von Fertighäusern wird mit „nur“ 60-90 Jahren angegeben, was einen Einfluss auf die Wertentwicklung bei der Immobilie hat.

Fertighaus oder Massivhaus: Wertbeständigkeit

Eine Immobilie wird oft auch als Wertanlage verstanden: Eine positive Preisentwicklung soll dazu führen, dass diese später mit einem Gewinn weiterverkauft wird. Der Markt spricht hier deutlich für Massivhäuser. Sie haben nicht nur eine bessere Ausgangslage für Finanzierungen durch Banken, die die Langlebigkeit der Immobilie in den Finanzierungsplan mit einpreisen, sondern auch beim Immobilienmarkt selbst.

Nach rund 30 Jahren erzielt ein Fertighaus rund 10-15% weniger Verkaufswert als ein Massivhaus. Zwar ist die Lage immer noch das wichtigste Kriterium beim Verkaufspreis, aber die mangelnden Anpassungsmöglichkeiten für zukünftige Käufer drücken den Wiederverkaufswert signifikant.

Welche Versicherungen sind beim Bau notwendig?

Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, dass Ihr Bauvorhaben reibungslos durchgeführt wird. Das bedeutet auch, dass Sie für einen ausreichenden Versicherungsschutz sorgen müssen. Folgende Versicherungen schützen Sie vor den Risiken beim Bau von Immobilien:

Bauherrenhaftpflichtversicherung: Versichert Schadenfälle bei am Bau beteiligten Personen.

Bauleistungsversicherung: Schäden beim Bau: höhere Gewalt, Sabotage, Vandalismus, Folgekosten bei Konstruktions- und Materialfehlern und unbekannte Baugrundeigenschaften.

Wohngebäudeversicherung inkl. Feuerrohbauversicherung: Brandschäden am Rohbau werden beitragsfrei mitversichert. Bei Bezugsfertigkeit Umwandlung in Wohngebäudeversicherung: Schäden durch Feuer, Wasser und Sturm

Fertighaus oder Massivhaus: Resumée

Fertighäuser sind schon längst keine Experimente mehr, die nach 30 Jahren Wohndauer „zusammenklappen“: Immer mehr Menschen erfüllen sich mit Fertighäusern Ihren Immobilienwunsch und vieles spricht für Fertighäuser.

Ob die Vorteile die Nachteile überwiegen, hängt allerdings vollkommen von Ihrer persönlichen Situation ab. Wenn Sie etwa die Immobilie als langfristige Wertanlage betrachten, sind Sie mit einem Massivhaus besser beraten. Wenn Sie hingegen das Risiko beim Bau minimieren oder schneller einziehen wollen und dabei auf Gestaltungsmöglichkeiten verzichten können, dann sind Fertighäuser eine gute Option.

Egal, wie Sie sich entscheiden: Planen Sie frühzeitig und stellen Sie Ihre Finanzierung sicher. Geht es in die entscheidende Bauphase, müssen Sie als Bauherr die Verantwortung übernehmen und etwa Baumängel im Auge behalten . In dieser Verantwortung liegt auch ein ausreichender  Versicherungsschutz, den Sie sicherstellen müssen. Schreiben Sie oder rufen Sie unser GEV-Beratungsteam gerne an.

 

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