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Baumängel richtig anzeigen: Die Mängelrüge!

Baumängel Teil 2: Mängel richtig rügen

Schimmel im Keller, feuchte Wände, undichte Leitungen: das sind nur drei Schadenbeispiele, die als Folge von Baumängeln beim Hausbau auftreten können. Doch derartigen Baupfusch müssen Sie nicht hinnehmen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie mittels Mängelrüge die Beseitigung von Mängeln durchsetzen können.

Die Mängelrüge sollte fundiert und fristgemäß erfolgen. Bausachverständige söllten dringend herbeigezogen werden, um mögliche Fehler von vornherein zu minimieren.

Ein Bausachverständiger ist kein Luxus, sondern die notwendige Unterstützung, um eine fristgemäße Nachbesserung der Baumängel vom Bauunternehmen einzufordern.

 

Hilfe bei Baupfusch

Wer baut, wird nicht darum herumkommen: Es gibt wohl kein Bauvorhaben ohne Baufehler. Das ist aber kein Grund zum Verzweifeln. Denn als Bauherr haben Sie einen Rechtsanspruch darauf, dass Ihr Vertragspartner für die Mängelbeseitigung sorgt. Er hat die Bauqualität zu liefern, die Sie entsprechend des Bauvertrages erwarten können. Doch bei der Durchsetzung Ihres Rechts gilt es einiges zu beachten.

Grundsätzlich haben Sie einen Anspruch darauf, dass alle Baumängel kostenlos beseitigt werden. Voraussetzung ist, dass Sie die Mängel während der Bauphase oder bei der Bauabnahme anzeigen. Das gilt ebenso für Baufehler, die Sie nach der Abnahme innerhalb der Gewährleistungsfristen anmelden.

Stellen Sie einen Baufehler fest, sollten Sie als Bauherr diesen sofort dokumentieren. Das machen Sie am besten durch aussagekräftige Fotos. Noch besser ist es, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Er sichert und bereitet für Sie professionell alle Beweise auf, dass auf dem Bau gepfuscht wurde. Das ist eine wichtige Grundlage für die Einforderung Ihres Rechts. Denn fehlen Beweise für etwaige Baumängel, müssen Sie sich gegebenenfalls bei einem Bauprozess mit einem unbefriedigenden Vergleich abfinden.

Unser Rat: Investieren Sie in einen Sachverständigen für Bauschäden! Es lohnt sich!

Unabhängige Bausachverständige bzw. Sachverständige für Baumängel finden Sie unter anderem hier:

  • Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V., (hausundgrund.de)
  • Bauherren-Schutzbund e. V. (bsb-ev.de)
  • Verband „Wohnen im Eigentum e. V.“ (wohnen-im-Eigentum.de)
  • Bundesliste e. V., eine Datenbank mit Architekten, Baukoordinatoren, Bausachverständigen, Grundstückssachverständigen, Ingenieuren und Planungsbüros (bundesliste.de/data/)
  • Außerdem können Sie auch bei der Dekra (dekra.de/de/bauschaden/) und beim TÜV nach unabhängigen Bausachverständigen fragen.

 

Die Aufgaben eines Baugutachters

Die Aufgaben eines Bausachverständigen oder Baugutachters sind vielfältig. Sie reichen von der Bauplanung und Beratung über die Baubegleitung und Begutachtung des Bauvorhabens bis hin zur Baukontrolle und Abnahme des fertigen Baus. Und natürlich werden Baugutachter hinzugezogen, wenn am Bau gepfuscht wurde.

Bei der Baubegutachtung prüft der Bausachverständige zum Beispiel regelmäßig die laufenden Arbeiten und sorgt für einen reibungslosen Ablauf. Er stellt mögliche Baumängel und Bauschäden fest und verhindert damit frühzeitig Streitigkeiten. Die Baubegleitung reicht dagegen von der Planungsphase bis hin zur Vollendung des Bauwerks. Der Bausachverständige kann bereits vor Baubeginn die einzelnen Angebote beurteilen und bei Erstellung des Bauvertrages unterstützen. Während der Bauphase prüft er, ob die Bauleistungsversprechen und Terminpläne ordnungsgemäß eingehalten werden. Und natürlich ganz wichtig, begleitet der Sachverständige die Bauabnahme und kontrolliert, ob der Bauvertrag korrekt erfüllt wurde.

Häufig werden Baugutachter auch erst im Fall eines auftretenden Baumangels oder Bauschaden hinzugezogen. Er ermittelt dann das Ausmaß, die Höhe und die Schadenursache. Weiter legt er die notwendigen Sanierungs- bzw. Ausbesserungsmaßnahmen fest. Und nicht selten hilft ein Gutachter bei der Durchsetzung von Ansprüchen auf Schadenbeseitigung oder Schadenausgleich vor Gericht.

 

Was kostet ein Baugutachter?

Grundsätzlich unterscheiden sich natürlich die Preise von Gutachter zu Gutachter. Im Allgemeinen kann man aber von Stundensätzen für Vor-Ort-Begutachtungen von 80 bis 200 Euro ausgehen. Teurer sind schriftliche Berichte und Gutachten. Hier liegen die Preise der Bausachverständigen in der Regel bei 200 bis 400 Euro. Hinzu kommen noch Kosten beispielsweise für Probennahmen, Anfahrt oder besondere Leistungen.

Nicht selbst Hand anlegen

Wer sich als Bauherr über einen Baumangel oder Pfusch am Bau ärgert, sollte diesen auf keinen Fall auf eigene Faust beseitigen. Auch eine andere Firma als das Bauunternehmen darf zunächst nicht mit der Mängelbehebung beauftragt werden. Sonst bleibt man höchstwahrscheinlich auf den Kosten sitzen. Und das zu Recht. Denn Sie müssen dem Vertragspartner die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung geben.

Mängel richtig anzeigen

Baumängel sind grundsätzlich schriftlich in Form einer Mängelrüge oder Mängelanzeige mitzuteilen. Beides ist eine schriftliche Auflistung der Baumängel, die an den Auftragnehmer, also den Bauträger oder Bauunternehmer, mit einer Frist zur Beseitigung bzw. Nachbesserung geschickt wird.

Der einzige Unterschied liegt in der Begrifflichkeit: Bei einem Werkvertrag nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird von einer „Mängelrüge“ gesprochen, bei der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) heißt es „Mängelanzeige“. Inhaltlich haben aber beide die gleichen Anforderungen und Voraussetzungen.

Wichtig ist, dass immer nur der unmittelbare Vertragspartner der Empfänger der Mängelrüge bzw. Mängelanzeige ist – nicht dagegen ein Subunternehmer, auch wenn dieser den Baumangel verursacht hat. Außerdem ist es ratsam, die Mängelbeseitigungsforderungen per Einwurf-Einschreiben zu versenden. Hier wird dem Empfänger das Schreiben auch dann rechtswirksam zugestellt, wenn er nicht anwesend ist. Der Briefbote wirft den Brief in den Briefkasten des Empfängers und vermerkt diesen Einwurf in einer Zustellungsurkunde.

Inhalt einer Mängelrüge bzw. Mängelanzeige

Um die Gewährleistungsrechte durchzusetzen, muss die Mängelrüge bzw. Mängelanzeige die folgenden Angaben beinhalten:

  • Datum der Mängelrüge
  • Name und Adresse des Bauherren
  • genaue und detaillierte Beschreibung des Baumangels, nach Möglichkeit inklusive Fotodokumentation. Eine schlagwortartige Mängelbeschreibung, wie z. B. das Dach ist undicht, reicht nicht aus und wird vom Gericht nicht anerkannt.
  • Eine klare und eindeutige Aufforderung zur Beseitigung des Mangels
  • Fristsetzung für die Mängelbeseitigung

Fristen für die Mängelbeseitigung

Die Fristen für die Beseitigung eines Baumangels müssen unmissverständlich und dem Kalender nach berechenbar sein. Nennen Sie am besten ein konkretes Datum oder einen eindeutigen Zeitraum wie zum Beispiel „binnen zwei Wochen ab Datum dieses Schreibens".

Außerdem muss die Frist angemessen sein. Schätzen Sie realistisch, wie viel Zeit notwendig ist, um die Mängel eventuell zu besichtigen, eventuell benötigtes Material zu bestellen und dann die Mängel zu beseitigen.

Für Nachbesserungen bei Malerarbeiten oder um einen tropfenden Wasserhahn zu reparieren, reicht sicherlich eine Frist von zwei Wochen aus. Ist dagegen das Dach undicht, können durchaus mehrere Wochen angemessen sein.

Werden die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, sollte als letzte Chance eine Nachfrist gewährt werden.

Hier finden Sie Mustervorlagen für eine Mängelrüge und eine Mängelrüge mit Nachfrist.

 

Ist die Mängelbeseitigung Fehlanzeige?

Wie schon gesagt: Die Mängelrüge oder Mängelanzeige ist eine wichtige Voraussetzung, damit der Bauherr sein Recht auf eine ordentliche Bauleistung durchsetzen kann. Das ist der Fall,

  • wenn die gesetzte Frist verstrichen ist, ohne dass das Bauunternehmen den verursachten Baupfusch behoben hat,
  • die gesetzte Frist nicht eingehalten wurde oder
  • der Bauunternehmer nicht in der Lage ist, den Baumangel zu beseitigen.

 Dann hat der der Bauherr die Möglichkeit, den Mangel von einer anderen Firma beseitigen lassen und dem Vertragspartner die Rechnung schicken. Bei größeren Maßnahmen kann der Bauherr auch einen Vorschuss für die Beseitigung verlangen (siehe Musterschreiben).
 
Oftmals kann der Bauherr allerdings seine Rechte nur gerichtlich durchsetzen. Hier ist es wichtig, wie schon oben beschrieben, die Baumängel sorgfältig zu dokumentieren. Bei größeren Baumängeln oder bereits eingetretenen Bauschäden sollte dies am besten durch einen Sachverständigen oder ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren erfolgen. Denn in einem Prozess muss der Bauherr beweisen, dass der Bauunternehmer für den Fehler verantwortlich ist. Das ist ohne Beweissicherung kaum möglich.

 

Mängelrüge nach Bauabnahme

Auch eine noch so sorgfältige Bauprüfung schützt nicht davor, dass sich nach der Bauabnahme Baumängel zeigen. Treten Sie innerhalb der Gewährleistungsfrist (siehe unten Verjährung von Baumängeln) auf, können sie auch noch reklamiert werden. Doch meist wird es schwieriger, Entstehung und Ursache des Mangels eindeutig festzustellen. Gerade wenn das Haus bewohnt ist, ist häufig das mangelhafte Gewerk nicht mehr zugänglich.

Wird der Baumangel erst fünf Jahre oder später nach der Bauabnahme sichtbar bzw. entdeckt, sind die Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Schadenersatz verjährt.

Dann hat der Bauherr nur noch eine Chance auf Mängelbeseitigung oder Schadenersatz, wenn er dem Bauunternehmer Arglist nachweisen kann. Hier gilt eine verlängerte Gewährleistung von zehn Jahren. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Bauunternehmer wichtige Bauteile weggelassen oder Arbeiten aus Kostengründen nicht ausgeführt hat – in der Hoffnung, dass der Bauherr es nicht merkt.

Verjährung von Baumängeln

Bauherren können ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Auftragnehmer, also dem Bauträger oder Bauunternehmer, nur innerhalb bestimmter Fristen geltend machen. Das gilt sowohl für die Nacherfüllung der fehlenden Bauleistung, den Schadenersatz als auch für die Minderung des Baupreises.

Nach Ablauf dieser sogenannten Gewährleistungsfrist sind die Rechte auf Mängelbeseitigung verjährt. Die Verjährung beginnt mit dem Tag der Bauabnahme, also der Unterzeichnung des Bauabnahmeprotokolls.

Gemäß § 634a BGB gilt eine Verjährungsfrist für Mängelansprüche am Bauwerk von fünf Jahren. Liegen dem Bauvertrag die VOB zugrunde und wurde die Verjährung der Baumängel nicht dem BGB angepasst, endet die Gewährleistungsfrist nach § 13 VOB/B bereits vier Jahre nach der Abnahme, für nicht fest eingebaute Einrichtungen bereits nach zwei Jahren. Im Bauvertrag können aber für das ganze Gebäude oder Teile wie zum Beispiel das Dach auch längere Fristen festgelegt werden.

Unser Tipp: Überprüfen Sie rechtzeitig, das heißt mehrere Monate vor Ablauf der Gewährleistung das Haus mit einem Bausachverständigen auf Mängel.

Worauf es beim Hausbau ankommt, was die sind, wie Sie sie erkennen und was Sie bei der Bauabnahme zu beachten haben, lesen Sie in unserer Ratgeber-Reihe Baumängel – Worauf Sie beim Hausbau achten sollten!

Welche Rechte Sie als Bauherr haben, welche Gesetze bei einem Bauvorhaben relevant sind und wie Sie sich absichern können, lesen Sie in Teil 3 unseres Ratgebers zu Baumängeln.

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