Renovieren und Schönheitsreparaturen bei Auszug | GEV Versicherung
RATGEBER

RATGEBER

Renovierung bei Auszug – Rechte und Pflichten von Mietern

Gründe für den Auszug aus einer Mietwohnung gibt es viele: Familienzuwachs, Immobilienkauf oder Jobwechsel etwa. Muss man vor dem Auszug die Wände weiß streichen? Den Fußboden abschleifen? Diese Rechte und Pflichten sollten Sie kennen.

Mann in braunem Overall mit gestrecktem Bein streicht Wand in cremeweiß. Daneben steht eine Doppelleiter, als Zitat der ausgestreckten Männerbeine.

Renovierung bei Auszug: Mit hellen neutralen Farben sind Sie auf der sicheren Seite.

 

Was sind Schönheitsreparaturen bei einer Mietwohnung?

Was als Schönheitsreparatur bei Auszug gilt, ist vielen Mietern und Vermietern nicht klar. Grob gesagt handelt es sich bei Schönheitsreparaturen um oberflächliche „kosmetische“ Arbeiten, bei denen allenfalls Ausbesserungen, jedoch keine Renovierungen oder Reparaturen stattfinden. 

Als Schönheitsreparaturen gelten Maßnahmen, die sich mit Pinsel und Spachtel erledigen lassen, wie:

  • Wände und Decken tapezieren oder streichen
  • Fenster, Türen und Heizkörper im Innenbereich streichen oder lackieren
  • Entfernen von Dübeln und Spachteln von Bohrlöchern

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen zum Beispiel:

  • Abschleifen von Parkett oder Dielen
  • Teppichboden ersetzen
  • Fußleisten streichen
  • Außenwände oder Balkonbrüstungen streichen
  • Fenster und Türen im Außenbereich streichen
  • Austausch oder Reparatur von Heizkörpern, Sanitäreinrichtungen und Elektroinstallationen
  • Keller renovieren

 

Wirksame und unwirksame Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Mieter sind nicht unter allen Umständen verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren oder Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein Blick in den Mietvertrag kann Aufschluss geben, aber nicht alle Formulierungen sind zulässig.

 

Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag – Fristenklauseln sind ungültig

Feste Renovierungsfristen sehen Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Räume durch den Mieter in festen Abständen vor. So zum steht in einigen vorwiegend älteren Mietverträgen, dass etwa Feuchträume wie Küche und Bad alle drei und die anderen Räume alle fünf Jahre durch den Mieter gestrichen werden müssen oder dass bei Auszug unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich renoviert werden muss. Doch solche Klauseln sind ungültig. Entscheidend ist vielmehr, in welchem Zustand die genutzten Räume sind. Ein Beispiel für eine ungültige Fristenklausel:

„Der Mieter ist verpflichtet, im Zeitabstand von spätestens fünf Jahren Wände und Decken der Innenräume zu streichen“.

 

Flexible Formulierungen zu Renovierungsfristen sind gültig

In Mietverträgen können Klauseln zum Thema Renovierung durch den Mieter enthalten sein, die Gültigkeit haben. In diesem Fall müssen die Formulierungen mietvertraglich wirksam sein. Was heißt das im Fall der Schönheitsreparaturen an Wänden, Decken und Böden? Es kommt, wie auch bei Heizkörpern, Fenstern und Türen im Innenbereich darauf an, dass die Vereinbarungen zur Renovierung flexibel sind:  Bei der Beurteilung der Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten müssen etwa vorherige Renovierungen berücksichtigt werden. Wurde erst kurze Zeit vor dem Auszug renoviert, muss nicht noch einmal renoviert werden, wenn das Mietverhältnis endet. Auch kann eine Wohnung, die nur selten genutzt wird, nach Jahren noch neu aussehen. Dann müssen keine Schönheitsreparaturen bei Auszug durchgeführt werden.

So könnte eine Formulierung im Mietvertrag lauten, die Gültigkeit hat:

„Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Bei so einem „flexiblen Fristenplan“ stehen die Zeiträume unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfs. Ausgedrückt wird die Relativierung der Klausel mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „generell“ oder „in der Regel“.

 

In unrenovierte Wohnung eingezogen – trotzdem bei Auszug renovieren?

Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert? Unerhebliche, leichte Gebrauchsspuren führen nicht zum Status „unrenoviert“, wenn das Gesamtbild der Wohnung einen gepflegten und renovierten Eindruck macht. Eine Wohnung gilt dann als unrenoviert, wenn sich erhebliche Gebrauchsspuren des Vormieters zeigen – stark abgewohnt und abgenutzt muss sie dabei jedoch nicht sein.

Ist ein Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, sollte er deren Zustand dokumentieren, um gegen spätere Rechtsstreitigkeiten gewappnet zu sein. Generell gilt: wird die Wohnung unrenoviert angemietet, was am besten im Mietvertrag erwähnt werden sollte, ist der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet. Anders, wenn ihm ein finanzieller Ausgleich durch den Vermieter gewährt wurde: dann können Klauseln zur Renovierung wirksam und Mieter bei Auszug zur Renovierung verpflichtet sein. Wie der finanzielle Ausgleich gewährt wird, kann variieren: Ein Mieterlass für eine bestimmte Zeit ist genauso möglich wie ein zeitlich oder unbegrenzt verringerter Mietzins. Die Entschädigung darf bei dieser Art der Vereinbarung nicht zu niedrig sein, damit die Schönheitsreparaturklausel Gültigkeit hat.

Jegliche unwirksame Klausel hat zur Folge, dass der Mieter aus der unrenovierten Wohnung wieder ausziehen kann, ohne während der Mietzeit oder zu ihrem Ende renoviert zu haben.

 

Wände weiß streichen bei Auszug aus Mietwohnung?

Muss ich meine Wohnung streichen, wenn ich ausziehe? Und wenn ja, sind bunte Wände erlaubt, oder muss ich die Wohnung weiß streichen? Diese Fragen stellen sich viele Mieter vor der Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Vermieter kann für die Zeit des Mietverhältnisses nicht vorgeben, dass die Wände nur in einer bestimmten Farbe – beispielsweise in Weiß – gestrichen werden dürfen. Selbst die Vorgabe, dass die Wände in der Zeit des Mietverhältnisses in „neutralen“ oder „deckenden, hellen Farben“ gehalten werden müssen, ist unzulässig. Werden solche Farbvorgaben innerhalb eines Mietvertrags gemacht, sind die entsprechenden Klauseln nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Anders ist der Fall nach Ende des Mietverhältnisses. Hat ein Mieter nämlich eine mit weißen oder hellen, neutralen Wänden übernommene Wohnung während der Mietzeit bunt gestrichen, ist er verpflichtet, die Wohnung nach dem Auszug in einer Farbe zu streichen, die von den meisten Mietern akzeptiert wird und eine Neuvermietung möglich macht, beziehungsweise nicht erschwert. Landläufig werden solche Farben als neutral angesehen, die durch Mischen von Weiß und Schwarz oder Weiß und Braun entstehen, wie Grau und Beige. Hellblau, Rosé oder Lindgrün sind zwar auch hell, aber nicht neutral – so urteilte das BGH im Jahr 2008 – und deshalb nicht zulässig beim Auszug.

 

Muss der Mieter Schönheitsreparaturen an Fußböden übernehmen?

Fußböden sind Sache des Vermieters. Er ist dafür zuständig, dass abgewohnter Bodenbelag, wie Laminat, Parkett oder Teppichboden, wenn nötig erneuert wird. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, steht es dem Mieter frei, die Miete zu kürzen.  Beim Auszug darf der Eigentümer die Mietpartei nicht zur Kasse bitten, wenn der Bodenbelag gebrauchsmäßig abgenutzt ist. Anders sieht es bei Schäden am Fußboden aus, die durch nicht gebrauchsmäßige Abnutzung entstehen – jedoch nur, wenn die normale Lebensdauer des Bodenbelags nicht überschritten ist.  Zu Spuren durch nicht gebrauchsmäßige Abnutzung des Bodenbelags gehören zum Beispiel:

  • Flecken durch Urin von Katzen, Hunden und anderen Haustieren oder andere Flüssigkeiten
  • Löcher durch herabgefallene Gegenstände oder andere Gewalteinwirkung
  • Brandlöcher oder andere Brandschäden
  • Tiefe Kratzer
  • Beschädigungen durch Stöckelschuhe

Bei der Frage nach der Lebensdauer unterschiedlicher Bodenbeläge gibt es immer wieder Anhaltspunkte gemäß der Rechtsprechung. So liegt die Lebensdauer von Teppichböden hoher Qualität bei rund 15 Jahren, bei denen mittlerer Qualität gelten rund 10 Jahre als normale Abnutzungsdauer. Fliesen dürfen sich nach etwa 20 Jahren lösen, damit Schäden unter normale Abnutzung fallen. Bei PVC-Böden rechnet man 15 bis 20 Jahre, bei Laminat 10 Jahre und bei Parkett- und Dielenböden 12 bis 15 Jahre, bevor diese Bodenbeläge abgeschliffen und neu versiegelt werden müssen.

 

Absicherung gegen Mietsachschäden: Privathaftpflicht der GEV

Zum Leben in Mietwohnungen und -häusern gehört auch der passende Versicherungsschutz gegen Mietsachschäden, denn Schadenersatzforderungen können schnell die eigene Existenz bedrohen.

Bei der Privathaftpflichtversicherung der GEV sind Mieter abgesichert gegen Forderungen seitens des Vermieters wegen Schäden an Wänden, Türen, Sanitärobjekten, festem Mobiliar, Fensterrahmen und Böden. Wichtig dabei ist, dass die entstandenen Schäden nicht mutwillig herbeigeführt wurden.

Das könnte Sie auch interessieren