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Bauträgerverträge

Baumängel Teil 4: Käufer statt Bauherr

Die weitaus meisten Wohnimmobilien in Deutschland werden schlüsselfertig von Bauträgern erworben. Lesen Sie hier, was Sie beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger beachten sollten und welche Rechte Sie haben.

Ein Bauträger koordiniert das gesamte Bauvorhaben: Von der Planung bis zur Schlüsselübergabe ist er verantwortlich für das Gelingen des Hausbaus. Für den Endabnehmer ist es bequem, weil er sich um nichts kümmern muss.

Ein Bauträger koordiniert das gesamte Bauvorhaben von der Planung bis zur Schlüsselübergabe. Er gehört zu den wichtigsten Anbietern von Neubauten.

 

Was ist ein Bauträger?

Bauträger gehören zu den wichtigsten Anbietern von Neubauten. Er koordiniert das gesamte Bauvorhaben von der Planung über die Einholung der erforderlichen Genehmigungen bis zur Schlüsselübergabe.

Typische Bauprojekte sind Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Aber auch immer mehr Einfamilienhäuser werden von Bauträgern errichtet. Sie fungieren als Bauherr und bieten das komplette Leistungspaket – vom Kauf des Grundstücks über die Einholung der erforderlichen Genehmigungen und Errichtung des Gebäudes bis hin zur Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Das heißt: Das Bauträgerunternehmen trägt die gesamte Verantwortung für das Bauvorhaben sowie dessen Kosten inklusive der Koordination und Kontrolle des Bauablaufs. Damit ist der Bauträger für Sie als Käufer der einzige Ansprechpartner – vom ersten Beratungsgespräch bis hin zur Beseitigung von Baumängeln. Mit anderen Beteiligten am Bau haben Sie praktisch nichts zu tun. Der Bauträger führt jedoch in der Regel selbst keine Bautätigkeiten aus, sondern beauftragt hierfür wiederum Bauunternehmen und Handwerksbetriebe.

 

Zuverlässigkeit und Bonitität des Bauträgers

Nicht jeder Prospekt hält, was er verspricht. Deshalb sollten Sie vor Abschluss eines Bauträgervertrages Bonität und Zuverlässigkeit des Bauträgers prüfen. Hier hilft es einerseits, Referenzobjekte des Bauträgers zu besichtigen und – wenn möglich – andere Käufer nach ihren Erfahrungen mit dem Bauträger zu befragen. Andererseits sollten Sie einen Bauträger-Check – wie ihn der Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) anbietet – machen, um Seriosität, Expertise und wirtschaftliche Stabilität des Bauträgerunternehmens einschätzen zu können.

 

Was ist ein Bauträgervertrag?

Mit dem zum 1. Januar 2018 eingeführten neuen Baurecht wurde in § 650 u BGB erstmals der Bauträgervertrag ausdrücklich in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. So haben Bauträger jetzt auch besonders die Regelungen zum neuen Verbraucherbauvertrag (§§ 650 a ff BGB) – mit ein paar Ausnahmen – zu beachten. Umfassende Informationen zum Verbraucherbauvertrag finden Sie auch in unserem Ratgeberartikel Bauherrenrechte .

Dennoch unterscheiden sich Bauvertrag und Bauträgervertrag. Als privater Bauherr schließen Sie für den Bau eines Hauses auf Ihrem eigenen Grundstück mit einem Bauunternehmen einen Bauvertrag ab. Beim Bauträgervertrag fungiert der Bauträger als Bauherr. Er baut auf seine Verantwortung die Immobilie auf seinem Grundstück und verkauft beides zusammen an Sie als Erwerber. Dieser Kauf muss über einen Notar abgewickelt werden. Die Bau- und Leistungsbeschreibung sind damit nicht automatisch Teil des Vertrags. Sie müssen separat in den Vertrag aufgenommen werden.

Wichtige Regelungen zum Bauträgervertrag finden sich auch in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie schützt vor allem den Käufer davor, dass keine Zahlungen ohne ausreichende Sicherungen der Bauleistung und des späteren lastenfreien Eigentumsübergangs erfolgen. Diese Sicherungen müssen im Bauträgervertrag aufgenommen werden. Ohne sie ist es dem Bauträger verboten, Voraus- oder Abschlagszahlungen des Käufers anzunehmen.

 

Inhalt des Bauträgervertrages

Wesentliche Bestandteile des umfangreichen Bauträgervertrags sind:

  • Kaufvertrag mit Bauverpflichtung
  • Vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung (häufig auch Anlage zur Teilungserklärung)
  • Lageplan und Baupläne
  • Bei Eigentumswohnungen und teilweise auch bei Reihen- und Doppelhäusern müssen zusätzlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen.
  • Transparente Kostenaufstellung
  • Kaufpreis und Zahlungsplan
  • Bauzeit und Fertigstellungstermin bzw. konkreter Einzugstermin
  • Lastenfreistellung
  • Fertigstellungs- oder Gewährleistungsbürgschaft bzw. Freistellungsversicherung durch den Bauträger

Wie beim Bauvertrag haben Sie als Käufer vor der notariellen Beurkundung 14 Tage Zeit, den Kaufvertrag bzw. Bauträgervertrag vorab zu lesen und zu prüfen.

Unser Rat: Holen Sie sich kompetente Unterstützung durch einen unabhängigen Bausachverständigen und einen Fachanwalt für Baurecht. Dies gilt generell für die Bau- und Leistungsbeschreibung und die Baupläne sowie auch für die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung beim Kauf einer Eigentumswohnung.

 

Besonderheiten des Bauträgervertrages

Achten Sie beim Kauf einer Immobilie über einen Bauträgervertrag darauf, dass der Bauträger bereits der Eigentümer des Grundstücks ist. Sollte das noch nicht der Fall sein, ist es wichtig, dass Sie die Kaufpreiszahlung davon abhängig machen, dass der Bauträger sein Eigentum am Baugrundstück nachweist oder eine Bauträgerbürgschaft stellt.

Die Bebaubarkeit für das Vertragsobjekt muss baurechtlich bereits bei Vertragsabschluss vom Bauträger dem Erwerber nachgewiesen werden. Außerdem ist im Vertrag festzuhalten, dass die Kosten für die Erschließung des Grundstückes, für die Haus- und Medienanschlüsse, für die Anbindung an öffentliche Straßennetz sowie für die Wasser- und Abwasserversorgung durch den Bauträger getragen werden.

 

Abschlagszahlungen des Erwerbers

Der vom Käufer zu zahlende Kaufpreis bzw. die zu leistenden Abschlagszahlungen im Rahmen eines Bauträgervertrages sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Die einzelnen Raten sind je nach Baufortschritt zu entrichten. Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit sind jedoch, dass

  • die Rechte des Erwerbers durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sind,
  • die Lastenfreistellung von einer im Grundbuch eingetragenen Belastung, wie beispielsweise einer Grundschuld, gesichert ist und
  • die Baugenehmigung erteilt wurde.

Sind sie erfüllt, kann der Bauträger den Kaufpreis in einzelnen Raten entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt einfordern. Die MaBV sieht 13 Teilbeträge nach Erbringung der einzelnen Gewerke vor. Sie sind in sieben Raten zusammenzufassen. So wird sichergestellt, dass Sie als Käufer für die geleisteten Kaufpreiszahlungen auch den tatsächlichen Gegenwert in Form des errichteten Gebäudes erhalten.

Bevor die letzte Rate fällig ist, wird das Bauprojekt bei einer gemeinsamen Begehung von Käufer und Bauträger auf Baumängel und Abweichungen von der Baubeschreibung geprüft. Auch hier sollten Sie, um möglichst alle Baumängel und Baufehler aufzudecken, zur Abnahme des Bauobjektes einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen!

Erst nach erfolgreicher Abnahme und Zahlung der letzten Rate erfolgt die Eigentumsüberschreibung der Immobilie.

 

Baumängel – wichtig zu wissen

Bevor es zur Eigentumsüberschreibung kommt, müssen jedoch häufig – wie bei vielen Bauvorhaben – erst noch Baumängel oder aufgetretene Baufehler beseitigt werden. Da es sich bei einem Bauträgervertrag ja um einen kombinierten Vertrag handelt, kommt hier bei Baumängeln das Werkvertragsrecht (§§ 633 ff BGB) und für Sachmängel des Grundstücks das Kaufvertragsrecht (§§ 434 ff BGB) zum Tragen. Mehr zu Baumängeln lesen Sie in unseren Ratgeberbeitragen Baumängel: Worauf sollten Sie beim Hausbau achten! und Mängelrüge: So zeigen Sie Baumängel richtig an. (Verlinkung auf die beiden Ratgeberartikel)

Übrigens: Üblicher Verschleiß ist kein Mangel. Sind das Grundstück oder das Bauwerk mangelhaft, können Sie zunächst eine Nachbesserung bzw. die Beseitigung des Baumangels verlangen. Wird der Baumangel nicht beseitigt, haben Sie entweder die Möglichkeit den Kaufpreis zu mindern oder – wenn der Mangel erheblich ist – vom Vertrag zurücktreten.

Außerdem steht Ihnen als Käufer ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn Sie einen Baumangel erkennen, bevor Sie den Kaufpreis vollständig bezahlt haben. Hierfür dürfen Sie das Doppelte der geschätzten Mängelbeseitigungskosten einbehalten.

Liegt ein Verschulden des Bauträgers vor, können Sie auch Schadensersatz fordern oder wahlweise den Ersatz der zur Beseitigung erforderlichen Aufwendungen verlangen. Der Bauträger haftet bis zu fünf Jahre nach der Eigentumsübertragung für verdeckte Mängel. Diese Verjährungsfrist kann nicht durch den Bauträger im Vertrag verkürzt werden.

Wichtig für Bauträgerverträge: Treten Sie nicht übereilt und ohne juristische Beratung wegen Baumängeln oder Pfusch am Bau von Ihrem Bauträgervertrag zurück! Denn hierdurch würde der Vertrag als Ganzes rückabgewickelt und Ihre Ansprüche auf die Eigentumsübertragung und Lastenfreistellung sowie Ihre Auflassungsvormerkung wären gegenstandslos. Der Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises gegen den Bauträger selbst ist nicht gesichert und im Falle der Insolvenz des Bauträgers wertlos.

 

Baumängel – Besonderheit bei Bauträgerverträgen

Das Recht auf Minderung des Kaufpreises und Rücktritt darf im Bauträgervertrag nicht eingeschränkt werden. Auch kann der Bauträger Sie nicht wegen Sachmängeln auf die Bauhandwerker, Lieferanten, Architekten usw. verweisen, seine eigene Haftung vollständig ausschließen oder von der vorherigen Inanspruchnahme anderer Baubeteiligter abhängig machen.

Vielmehr hat der Bauträger selbst die Gewährleistung für Sachmängel zu übernehmen, auch wenn er im Vertrag zusätzlich seine Ansprüche gegen die Bauhandwerker an den Erwerber abtreten kann, beispielsweise für den Fall seiner Insolvenz. Auch Rechte wegen Mängeln des Grundstücks, insbesondere so genannter Altlasten, kann der Bauträger nicht ausschließen, soweit sie das Bauwerk oder seine Benutzbarkeit beeinträchtigen.

 

Was Sie noch beachten sollten

Seit Einführung des neuen Baurechts im Januar 2018 müssen alle beurkundeten Bauträgerverträge einen verbindlichen Fertigstellungstermin enthalten. Alternativ ist die Dauer der Bauausführung anzugeben. Wurde kein konkreter Fertigstellungszeitpunkt vereinbart, muss der Bauträger mit den Bauarbeiten sofort beginnen und das Bauprojekt in angemessener Zeit fertigstellen.

Kann der Bauträger den konkreten Fertigstellungstermin des Bauvorhabens nicht einhalten und kommt durch eine Mahnung in Verzug, so können Sie als Käufer nach Fristsetzung neben der Leistung auch Schadenersatz verlangen, wie zum Beispiel

  • zusätzlich zu zahlende Miete,
  • Kosten für die Einlagerung Ihrer Möbel,
  • Bereitstellungszinsen oder
  • Mietausfall wegen verspäteter Möglichkeit zur Vermietung.

Häufig enthält auch schon der Bauträgervertrag eine Vertragsstrafe oder einen pauschalisierten Schadensersatz für den Fall, dass der Bauträger mit der Fertigstellung des Bauobjektes in Verzugs kommt.

Dagegen ist für den Käufer ein ordentliches Kündigungsrecht für den die Errichtung des Baus betreffenden Teils des Bauträgervertrags ausgeschlossen. Er darf den Bauträgervertrag nur aus wichtigem Grund hinsichtlich der Bauleistung kündigen. Hierfür bedarf es mehrmaliger vergeblicher Aufforderungen und Mahnungen gegenüber dem Bauträger. Weiter muss es dem Käufer unzumutbar sein, weiterhin am Bauträgervertrag festzuhalten. Nach einer Kündigung aus wichtigem Grund behalten Sie den Anspruch auf Übertragung des Grundstücks mit dem bis dahin erreichten Stand des Bauvorhabens.

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