Das Bauvertragsrecht
Seit dem Jahresbeginn 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht, das vor allem dem Verbraucher und privaten Häuslebauern mehr Rechtssicherheit und Transparenz einräumt. Hintergrund für die Einführung des neuen Bauvertragsrechts war, dass der private Bauherr (Verbraucher) einerseits in der Regel wenig Bauerfahrung hat und andererseits einen großen Teil seines Vermögens in das Bauvorhaben investiert. Die gesetzlichen Regelungen finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) – zum Nachlesen in den § 650a bis § 650v BGB. Das Baurecht unterteilt sich in vier Vertragstypen:
- Bauvertrag
- Verbraucherbauvertrag
- Architekten- und Ingenieurvertrag sowie
- Bauträgervertrag.
Im Folgenden gehen wir im Wesentlichen auf die Inhalte des Verbraucherbauvertrags ein, der dem privaten Bauherrn zahlreiche Rechte einräumt und Ihre Stellung gegenüber Ihren Vertragspartnern stärkt.
Von der Bauplanung …
Wer das Projekt Eigenheim startet, hat einen weiten Weg vor sich: Von der ersten Idee bis zum Anlegen des Gartens gibt es viel zu tun. Man schaut sich verschiedene Objekte an, plant selbst, setzt sich mit Architekten, Bauträgern und Bauunternehmen zusammen, vergleicht, fragt Freunde und recherchiert im Internet. Unser Tipp: Machen Sie sich immer Notizen, damit Sie bei den vielen Informationen, die Sie bekommen, den Überblick behalten.
Sind alle wichtigen Punkte und Einzelheiten zwischen Bauherrn und Bauunternehmen besprochen, lassen Sie sich ein Angebot erstellen. Hier kommt es jetzt auf jedes Detail an! Achten Sie genau darauf, dass das Angebot alles enthält, was Sie bei der Bauplanung besprochen haben. Das gilt insbesondere für die Bau- und Leistungsbeschreibungen – je präziser diese sind, desto besser! Unser Tipp: Lassen Sie am besten schon jetzt die Unterlagen von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen und – bei mehreren Angeboten – vergleichen.
… zum Bauvertrag
Wichtig ist letztlich, was im Bauvertrag steht. Verträge und das berühmte Kleingedruckte, die sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, werden aber wohl von den wenigsten Menschen gerne gelesen. Nicht immer ist es leicht, im Rechtsdschungel den Durchblick zu behalten. Doch gerade bei einem Bauvorhaben gilt es genau hinzusehen. Auch wenn ein Bauvertrag gesetzliche Regelungen einhalten und erfüllen muss – besser ist es, den Bauvertrag von einem Anwalt für Baurecht oder von einer unabhängigen Bauherrenberatung checken zu lassen. Entsprechende Kontakte vermittelt zum Beispiel der Bauherren-Schutzbund e. V. Das kann Ihnen viel Ärger und auch Geld ersparen.
Der Bauvertrag sollte in jedem Fall die folgenden Punkte enthalten:
- die Art des Hauses (Grundriss, Leitungsplan etc.),
- Baubeginn
- Genauer Termin für die Fertigstellung bzw. die Bauzeit
- Baukosten inkl. Sicherheitszahlungen und Zahlungsweise
- Baustoffe und Materialien
Achten Sie darauf, dass Sie einen Gesamtvertrag für Ihr Bauvorhaben unterzeichnen. Wird für jedes Gewerk ein separater Vertrag gemacht, handelt es sich nicht mehr um einen Verbraucherbauvertrag. Die günstigen Verbraucherrechte, die wir im Folgenden vorstellen, gelten dann nicht.
Auch wenn Sie als Bauherr Eigenleistungen erbringen möchten, sollten Sie dennoch einen Gesamtvertrag mit dem Bauunternehmen abschließen. In der Leistungsbeschreibung muss dann vermerkt werden, welche Leistungen Sie selbst übernehmen und dass Sie für diese verantwortlich sind.
Klarheit in der Baubeschreibung
Noch bevor Sie den Bauvertrag unterschreiben, muss Ihnen der Bauunternehmer eine detaillierte Baubeschreibung mit Leistungen, Ausführungs- und Materialqualität übergeben. So muss beispielsweise genau benannt werden, welcher Dachziegel verwendet wird. Die Baubeschreibung wird, nachdem sie abgestimmt ist, wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags. Das schafft Transparenz und erhöht die Vergleichbarkeit verschiedener Angebote.
Die konkreten Baubeschreibungen mindern gleichzeitig das Mängel- und Kostenrisiko. Ein unabhängiger Bausachverständiger kann die Leistung besser überprüfen. Was die Baubeschreibung im Einzelnen enthalten muss, ist in Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum BGB festgelegt. Das sind vor allem:
- Art und Umfang der Leistungen (Fertighaus, gemauertes Haus, Holzhaus, Energiesparhaus, … ),
- Genaue Aufführung der zu leistenden Arbeiten, wie z. B. Planung, Bauleitung, Grundstücksarbeiten, Baustelleneinrichtung sowie Ausbaustufe,
- Gebäudedaten, wie Grundriss, Schnitte und Seitenansichten, Raum- und Flächenangaben,
- Angaben zu Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
- Beschreibung aller Gewerke (Maurer, Fliesenleger, Sanitär, …), die am Bau beteiligt sind,
- Beschreibung des Innenausbaus (Fußboden, Malerarbeiten etc.), der Badeinrichtung (Badewanne, Dusche, Armaturen etc.), der Elektroanlagen und der Installation von Informationstechnik, Angaben zu Qualitätsmerkmalen (wie z. B. KfW-Effizienzhaus 40), denen das Gebäude genügen muss.
Bitte Termin einhalten
Terminversprechen auf dem Bau hatten bislang nur wenig Wert, häufig waren sie sogar Fehlanzeige und dazu auch nur eine freiwillige Angabe. Doch damit hat der Verbraucherbauvertrag ein Ende gemacht: Das Bauunternehmen muss dem Bauherrn verbindlich zusagen, bis wann der Bau fertig ist bzw. wie lange der Bau dauern wird. Kommt es zu Verzögerungen, kann der Bauherr Schadenersatzansprüche jetzt leichter geltend machen.
Meinung geändert?
Manchmal trifft man vor lauter Begeisterung voreilig eine Entscheidung. Ist es eine neue Hose, kann man es noch verschmerzen. Bei einem Bauvertrag kann es jedoch richtig wehtun. Deshalb hat man als Bauherr nach dem Verbraucherbauvertrag das Recht, 14 Tage nach Vertragsschluss ohne Begründung den Vertrag zu widerrufen.
Belehrt der Unternehmer den Bauherren nicht über dieses Recht, verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu 12 Monate und 14 Tage. Das Widerrufsrecht gilt jedoch nicht für notariell beurkundete Verträge. Wurden innerhalb der 14-tägigen Widerspruchsfrist bereits Leistungen erbracht, die der Bauherr nicht einfach zurückgeben kann, muss er dem Unternehmer hierfür die Kosten ersetzen.
Bezahlen nach Leistung
Hat der Bau begonnen, darf Ihr Bauunternehmer sogenannte Abschlagszahlungen verlangen. Sie sind fällig, wenn die jeweilige Teilleistung, beispielsweise die Bodenplatte, auch fertiggestellt wurde. Sie brauchen jedoch während der Bauphase insgesamt nicht mehr als 90 Prozent des Gesamtpreises an Abschlägen zu bezahlen. Denn kommt es zu Baumängeln oder Baufehlern, haben Sie so die Mittel, um diese beheben zu lassen. Diese Regelung gilt jedoch nicht für den Bauträgervertrag (siehe unten).
Achten Sie auch darauf, dass Sie vom Unternehmer bei Ihrer ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von mindestens 5 Prozent der Gesamtkosten erhalten, z. B. in Form einer Vertragserfüllungsbürgschaft oder einer Fertigstellungsversicherung. Sollte die Baufirma während der Bauphase insolvent werden, übernimmt die Bank oder die Versicherung die Kosten, die entstehen, um das Gebäude dennoch fertigzustellen.
Übrigens: Der Gesamtpreis, also die letzte Zahlung, ist erst fällig, wenn Sie das Haus endgültig abgenommen haben. Die Abnahme sollten Sie allerdings erst dann unterzeichnen, wenn wirklich alle Baumängel und Baufehler behoben sind. Lassen Sie sich nicht auf Versprechungen ein. Der Bauunternehmer ist verpflichtet Ihnen eine Schlussrechnung zu erstellen, die übersichtlich und nachvollziehbar alle erbrachten Leistungen enthält.
Nicht alles ist von Anfang an planbar
Oftmals entstehen während der Bauphase noch Wünsche und Ideen, an die Sie bei der Bauplanung gar nicht gedacht haben. Oder Sie hören von technischen Möglichkeiten, die Sie auch gerne in Ihrem neuen Haus hätten. Dann können Sie Ihr Änderungsbegehren dem Bauunternehmer mitteilen. Dieser wird Ihnen ein Angebot für die Umsetzung Ihres Änderungswunsches unterbreiten. Einigen Sie sich nicht innerhalb von 30 Tagen über das Änderungsbegehren, können Sie die Änderung in Textform anordnen. Das ist allerdings nur nach dem Verbraucherbauvertrag möglich, nicht nach dem Bauträgervertrag.
Achtung: Einseitige Abnahme möglich!
Ist das Haus fertiggestellt, wird der Bauunternehmer Sie auffordern, den Bau abzunehmen. Hierfür wird er Ihnen eine Frist setzen. Wichtig ist, dass Sie diese beachten. Denn melden Sie sich nicht innerhalb dieser Frist, gilt eine fiktive Abnahme – selbst dann, wenn das Haus erhebliche Baumängel aufweist.
Erklären Sie innerhalb dieser Frist, dass Sie das Haus nicht abnehmen, müssen Sie dies anhand konkreter Mängel begründen. In diesem Fall kann der Bauunternehmer eine gemeinsame Feststellung des Bauzustands verlangen.
Auch hier unser Rat: Ziehen Sie zur Abnahme des Objektes einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu!
Wenn der Baupfusch zu groß ist
Stellen Sie während der Bauphase Ihres Hauses schwerwiegende Baumängel fest, die Ihrer Ansicht nach nicht mehr eine ordentliche Fertigstellung des Hauses ermöglichen, so haben Sie ein Recht zur fristlosen Kündigung. Dieses Kündigungsrecht ist innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis dieser erheblichen Baumängel auszuüben. Ist nur ein begrenzter Teil der Bauleistung von einem Baufehler oder Baumangel betroffen, so ist auch eine Teilkündigung möglich.
Das Rechtsmittel der fristlosen Kündigung sollten Sie allerdings nur dann ergreifen, wenn Sie keine anderen Möglichkeiten mehr sehen. Im Streitfall, ob ein schwerwiegender Baumangel vorliegt, entscheidet meist das Gericht. In jedem Fall müssen Sie und der Bauunternehmer nach einer Kündigung gemeinsam den Leistungsstand bzw. den Baufortschritt feststellen. Der Bauunternehmer hat in diesem Fall einen Anspruch auf Zahlung für die Leistungen, die er bis zum Zeitpunkt der Kündigung bereits erbracht hat.
Bauträgerverträge sind anders
Kaufen Sie ein Haus über einen Bauträger, so sind Sie kein Bauherr im Sinne des Gesetzes. Denn der Bauträger, er ist streng genommen der Bauherr, baut auf seine Verantwortung das Haus auf seinem Grundstück und verkauft beides zusammen an Sie. Dieser Kauf muss über einen Notar abgewickelt werden. Damit sind die Bau- und Leistungsbeschreibung nicht automatisch Teil des Vertrags. Sie müssen separat in den Vertrag aufgenommen werden. Wie oben schon erwähnt entfallen hier auch Sonderrechte wie das Anordnungsrecht oder das Zurückbehaltungsrecht von 10 Prozent des Gesamtpreises.
Der Bauträgervertrag ist also mehr ein Kaufvertrag als ein Bauvertrag, der vom Notar geprüft und beglaubigt wird. Vor Unterzeichnung haben auch Sie als Käufer 14 Tage Zeit, den Kaufvertrag vorab zu lesen und zu prüfen. Und auch hier gilt: Holen Sie sich kompetente Unterstützung durch einen unabhängigen Bausachverständigen und einen Fachanwalt für Baurecht.
Für Individualisten: Bauen mit Architekten
Wer es gerne individuell haben möchte, der baut sein neues Eigenheim am besten mit einem Architekten. Sie planen – im Rahmen des Möglichen – nach den individuellen Wünschen und Vorgaben des Bauherrn. Doch aufgepasst: Je individueller Sie planen, umso teurer ist das Bauen mit dem Architekten. Wichtig ist, dass Sie genau festlegen, welche Leistungen der Architekt für Sie übernimmt. Einerseits kann der Architekt mit der Planung beauftragt werden und ein Bauunternehmen übernimmt dann den eigentlichen Bau. Andererseits ist es aber auch möglich, dass Sie den Architekten mit der kompletten Abwicklung beauftragen. Er wird dann seinerseits mit einem Bauunternehmen zusammenarbeiten. Übrigens: Die Honorare für Architekten sind gesetzlich in der Honorarordnung für Architektenleistungen festgelegt. Sie berechnen sich nach Kosten, Größe und Umfang eines Bauprojektes. Wie immer Sie sich auch den Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchten, das Baurecht ist komplex und für Laien oft nur schwer zu überblicken. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte vor Unterzeichnung den Bauvertrag von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen lassen. Und um keine bösen Überraschungen zu erleben, ziehen Sie vor und während der gesamten Bauphase bis zur Behebung der letzten Baumängel einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu. Das kann Ihnen viel Ärger und Kosten ersparen.
Versicherungsschutz für Bauherren
Und natürlich müssen Sie sich als Bauherr auch absichern. Wichtig sind hier vor allem die Bauleistungsversicherung, die Bauherrenhaftpflichtversicherung ( sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und die Feuerrohbauversicherung, die im Rahmen einer abzuschließenden Wohngebäudeversicherung zum Beispiel bei der GEV beitragsfrei ist. Klicken Sie gleich rein und erfahren mehr rund um den Versicherungsschutz für Bauherren.
Lesen Sie unsere komplette Reihe über Baumängel beim Hausbau:
